2009年7月西安月报 (NXPowerLite).docVIP

西安房地产市场研究报告 （2009.07） 易居（中国）房地产研究院 西安分院 目 录 2 本月导读 4 数字瞰市 7 关注楼盘 11 第一篇 市场背景篇 15 第一章 政策资讯 15 一、 政策法规 15 二、 市政动态 16 三、 市场资讯 17 第二章 经济环境 18 一、 国内生产总值分析 18 二、 居民消费价格分析 19 三、工业增加值分析 19 四、 固定资产投资 20 五、 房地产开发投资 20 第二篇 市场分析篇 21 第三章 商品房市场 21 一、商品房成交概况 21 二、7月西安市商品房分类分析 22 第四章 土地篇 25 一、 土地市场动态 25 二、 本月土地出让分析 26 三、 本月土地成交分析 27 四、 重点地块分析 29 第五章 住宅市场 32 一、 市场综述 32 二、 供求关系分析 33 三、 供应量分析 33 四、 成交量分析 37 五、 成交均价分析 39 六、 成交结构分析 41 七、 项目成交解析 43 八、 板块成交解析 44 第六章 商办市场 47 一、 市场综述 47 二、 商业市场 48 三、 办公市场 51 四、 本月个案分析—民乐园万达广场 53 第七章 产品篇 55 一、 产品综述 55 二、著名开发商楼盘 59 三、 案例PK 60 第八章、营销篇 65 一、本月营销分析 65 1、营销活动 65 二、特色营销活动 66 三、7月份报纸广告投放分析 68 第三篇 区域数据篇 73 一、 城东区 73 二、 城西区 74 三、 城南区 75 四、 城北区 76 五、 高新区 77 六、 城内区 78 本月导读 【关注楼盘】 融侨城亮相、中海国际社区—铂宫二期开盘楼盘解析 继融侨馨苑、融侨观邸后融侨又一重磅项目融侨城于8月1日高调亮相；市场回暖，改善型需求增长明显，曲江别墅项目相继清盘，中海国际社区—铂宫把握市场良机，高稀缺成就高价值。 --------详见P11页 【土地市场】 土地市场静悄悄 与房地产市场火热相比，7月份土地市场挂牌3块，成交2块的现状过于冷清。 --------详见P25页 【住宅行情】 住宅市场成交量高位运行，价格已快速增长 96.6万平方米的成交量，成交价格4863元/㎡，住宅市场依然给出了不俗的表现。刚性需求逐渐释放之后，是什么在支撑当前市场？哪种产品本月销售看好？后市的走势如何？敬请关注住宅篇。 --------详见P34页 【营销解析】 促销活动减少，主题活动增多 进入09年以来，西安房地产市场持续升温，6月和7月的全市成交量均突破百万大关，“涨价”再次成为了业内较为关注的话题。从几月西安市场各类营销活动来看，打折促销力度的明显降低，默默无闻的小幅提价成为了普遍的市场现象。同时随着暑期的到来，楼盘为吸引更多购房者的关注，针对其子女教育话题举办了各类的现场主题营销活动。 --------详见P67页 易居视点： 结构性转变，涨价驶入快车道 住宅成交量高位运行，成交均价快速提升 本月份全市住宅成交量为96.6万㎡，与上月相比出现小幅下跌，依旧维持在高位运行。本月住宅成交均价为4863元/㎡，环比上月上涨3.2%，这也达到了自08年以来，成交均价环比增长最高点。 本月成交量的下滑是市场结构性调整的必然结果，改善型、投资型需求的持续增加，导致房价的快速上涨，从而挤压了部分刚性需求。预计在未来几个月内，西安房地产市场将维持量跌价升的局面，9月份西安房价有望突破5000元关口。 改善型需求充实楼市，首次置业客户推动性减弱 本月作为改善型客户最为关注的城南、高新城区成交量均有小幅上升，其他城区成交量不同程度下跌，尤其是作为首次置业客户较为关注的城北、城东区域成交量下跌明显。 本月套均面积达到99.8㎡/套，为本年度最高。100㎡以上房型本月成交占比为37%，环比上月增长4个百分点。 经过半年来的集中释放，在快速上扬的房价下，首次置业客户需求逐渐被打压，开发商推案已由紧凑型产品向舒适型产品过渡。半年来良好的市场局面，给了开发企业足够的信心，多数企业也把战略从快速去化转为追求高的利润。在供应决定成交的市场前提下，更多高端产品的推出无形促高房价，打压了刚性需求。 通胀预期引发小户型抢购热潮 投资型需求本月明显增加，本月一房成交10.6万㎡，占总成交量11%。造成这一现象的直接原因更多的是人们对于通货膨胀的预期。 虽然更多的数据表明，中国目前发生通胀的可能性不大。但大多数人已经认可海量的信贷必然会引起通货膨胀，通货膨胀的出现只是迟早的问题。很多投资客抱着“买房防通胀”迅速涌入房地产市场，而位于核心区位的小户型公寓产品受到热捧。 房价短期内无回落可能，但高端市场亦存变数 目前中央认同楼市对经济的拉动作用，虽然对房价上涨表示忧虑，但暂时不会打压