中原——2009年4月南京郑和国际广场项目理解及操盘思路汇报 (NXPowerLite).ppt

典型项目商业客户分析 奥体新城 客户职业 构成比例 私营业主 18% 企业高管 59% 公务员 23% 成交均价 15000元/㎡ 南京万达广场 客户职业 构成比例 私营业主 32% 企业高管 47% 公务员 14% 其他 7% 成交均价 23000元/㎡ 1、私营业主的置业比例主要受物业所在商业成熟程度影响； 2、企业高管与公务员是商铺投资的主力客户。 客户情况分析 1、由于周边的商业已形成成熟商圈，商业氛围与环境具有较强说服力，客户对本处商业存有信心； 2、09年来南京市场的商铺销售开始回暖，客户对商铺购买信心呈现上升趋势； 3、随着地铁商铺09年的集中推出，地产投资客今年投资重点逐渐转移到商铺投资上来，合理的价格、准确的定位、新颖的主题将成为吸引投资客关注的必要条件； 4、绝佳的商业环境，成熟的商业氛围，金盛的品牌效应，都会吸引大量的自营客，而这部分自营客也是商业持续发展的最佳保证。 周边商业分析 位于本案东南方的新城市广场，号称是“全省首家SHOPPING MALL”，它集美食、娱乐、购物、休闲于一体，拥有金润发大型仓储平价超市、上影华纳影城、百货精品步行街、苏宁电器及餐饮娱乐广场,多种业态并存； 周边商业分析 新城市广场的消费人群和消费习惯 新城市广场的消费人群主要来自其周边三公里范围内，便利的交通，众多的公交站点也为其客户上门带来了方便；金润发、屈臣氏和苏宁家电为其带来了最多的客流，成为吸引人气的主力店，而周边的精各类品店、休闲娱乐、餐饮等商业有以各自的吸引力增加了客户在此的滞留时间。特别是其开发的新城市休闲美食广场已形成独立的客户群；基本消费比例为： 日用百货：精品：休闲娱乐：餐饮 = 3：2：2：3 其客户辐射范围在 5-10分钟车程或15-20分钟步行路程内。 周边商业分析 项目南侧的集中商业拥有主力商业五星家电，三、四楼是各类专业市场（摄影器材、婚庆用品），五楼是私人会所，由于家电市场和专业市场的人流量有限，此处商业难以拉动人气，和留住消费客群。 消费者定位 随着宁工新寓、龙江小区、教工新村等周边大型社区的成熟，周边的居住人口迅速增长； 周边的社区居民多为：公务员、教职工、企业白领、私营业主等，文化素养相对较高，且平均收入也高于南京市人均收入水平； 随着河西地区的发展，周边居住人口的不断增加，为今后的商业提供了足量的客源保障。 富豪阶层 高收入阶层 中收入阶层 低收入阶层 本案的 消费客群 主要集中为 中高收入 人群 业态定位方向 业态定位上考虑周边新城市广场的体量与成熟度，有以下几个定位建议： 差异经营 走专业市场道路 互补经营 以强势主力店引爆 特色经营 引入主题商业概念 综合经营 将以上形式有机组合 差异经营 优势： 1、做专业市场，可以避免与周边商业的直接竞争，目前项目周边新城市广场已经被区域内消费者认可，且其规模与体量较大，本案商业直接竞争存在压力，而周边家居类专业市场尚属空白，抢先进驻，将能尽快抢占市场； 2、金盛家居在南京品牌效应已经形成，接受度较高，有金盛自主开发经营的商业项目将成为本案商业的一大卖点； 劣势： 1、 由于家居类商业租金相对较低，对提升销售价格，完成销售利润带来一定阻力； 2、由于本案集中商业分为东西两块，（东侧集中式商业和西侧住宅裙楼五层底商），且西侧塔楼商业分割布局原因，商业人流动线和招商规划将可能存在后续问题； 互补经营 优势： 1、互补经营可通过强势主力店的引入，实现吸引客群，拉动人流的目的； 2、周边的新城市广场现已成为区域内商业核心，聚集大量的客群，且多家超市更成为周边居民的购物首选。充分利用项目与新城市广场的距离优势，吸引和拉动人流进入本案商业，将可达到事半功倍的效果； 劣势： 1、强势主力店在招商上存在一定难度，且主力店的选择是成功与否的关键； 2、虽然本案与新城市广场距离较近，但近200米的路程上无延续商业，沿途商业的空白将成为客户到达的阻碍； 3、江东北路、草场门大街两条宽幅大道也成为客户到达的障碍； 特色经营 优势： 1、鲜明的主题商业，将成为吸引客户与商家的重要噱头，也将成为消费客户光顾的理由； 2、本项目且周边的古船公园，长江等景观都是主题商业可发挥的重要素材； 3、主题商业引入对项目整体形象提升也有较大推动作用，对项目的销售也起到了增值、加分的好处。 劣势： 1、主题商业对入驻商家有一定要求，并对商家的经营有一定的约束，在招商过程中增加了一定难度； 2、主题商综合经营业对项目内的建筑、绿化、小品等有统一要求，且各类辅助设施增多，前期投入的建设成本将有所增加； 3、后期商管的要求也会有所增加，各类规定执行，与商家的良好沟通将成为商管团队一种全新的挑战。 综合经营 优势： 1、综合经营可有效规避某些劣势影响，合理划分区域后，可提高项目商业的整体竞争力；