东立清水河畔营销策略 (NXPowerLite).pptVIP

项目整体定位 项目整体定位 客户定位—区域客户 客户定位—本案目标客户 价格定位 价格定位—价格趋势 价格定位—价格建议 推盘原则 推广策略 推广手段 推广手段 推广手段 推广手段 推广手段 推广手段 品牌攻略 品牌攻略 项目营销费用预算 合作方式及取费标准 “外金沙·16万平米滨江华宅” 区位：金沙片区目前已是成都客户认可的成熟生活片区，而该区域作为金沙外延的发展板块，已逐步纳入金沙范围，主打“外金沙”概念，将进一步拉近与金沙片区的心理距离感，为后期价格拉升，奠定坚实的区域基础。 规模：16万平米体现项目大盘规模，与公司武汉10强的地位相辅相成，有利于树立公司及企业的品牌形象 滨江：体现项目靠近河景优势，并可放大这一优势，作为后期价格拉升的重要支撑 外金沙片区项目目前辐射范围较广，主要以成都本地客户为主，其中又以城西的客户为主，有改善居住条件的需求，并具有相应的经济实力。 购房主要解决居住的舒适度问题，改善居住质量。看重区域交通环境，户型和价格以及未来发展潜力 。 职业主要为企事业单位职工、办公室普通职员、教师、技术人员、中高级管理人员、个体户等 。 偶得客户 游离客户 重点客户 核心客户 成都及外地的投资客户 外地来蓉购房者（以周边县市客户 为主，如：达州、巴中、宜宾等） 以城西片区为主，年龄在30岁左右的企业普通职员、公务员、专业技术人员等，有一定的储蓄，看重房款总价，喜欢环境较好的小区、对户型的实用率看重，多为首次置业者 35－55岁左右的中老年人，有子女，在市区有一套房，准备将购置环境较好的小区，改善目前的居住环境，属于二次置业者 针对构成项目产品资源的不同性 比较市场同类产品的价格，得出项目产品的价格 最终合成项目整体价格 采用产品分解定价策略 价格定位—市场比较 根据楼盘特性，我们选取清波片区项目作为项目销售均价参考楼盘，鉴于目前在售项目只有翠微清波及鸿运之星，其余项目为2手房价格，上表可以看出：5500—6200元/㎡的价格区间是该区域的空白点 4000 4500 5000 5500 6000 6500以上 低档 中档 高档 鸿运之星（40年产权） 翠微清波 米兰香洲（2手） 中铁双龙湾（2手） 东立清水河畔 价格定位—市场比较 根据成都市及城西近年房产价格的涨幅趋势研究，年递增率以10%保守估计，本项目在2期面市时的入市均价应在目前的市场比较价基础上涨300-400元/㎡左右。（注：以上价格为小高层的市场比较价测算） “加快推盘频率，控制推盘货量，实现价格的快速拉升” 1期现已实现均价约5300元/平米 2期实现300—500元/平米的拉升 小幅快频，销售每期推出，根据当时市场，提价5%； 备注：各类型物业根据当时市场状况提交相应价格策略 争取最终实现项目整体均价5800－6200元/㎡ 四、项目营销思路探讨 营销策略总控 形象高企：市场形象，重塑金身，重树销售人员服务意识； 价格策略：加快推盘频率，控制推盘货量，实现价格的快速拉升，最终保证项目整体销售均价5800-6200元/平方米； 客户营销：除保证本地市场客户源之外，围外打援，可利用星彦公司6万名深圳客户资源，进行产品推介会，全方位推售项目，后期视项目销售情况而定； 事件营销：小活动不断，反复性客户体验式营销； 销售通路：立体化销售通路包装及展示（户外广告牌、道旗、报纸、DM直邮及手机短信等）。 1号 2号 3号 4号 5号 6号 选择合适的入市时机，对项目销售、回笼资金、工程预期的成败作用至关重要。由于项目1期已开始销售，对于后期销售需要提前蓄客，所以前期客户储备显得至关重要，经项目组讨： 项目须考虑到目前户型的一些弊端，需设置实体样板房； 每期房源销售到80％时加推新房源，根据区域市场供应来看，每批次房源控制在300套左右； 实现加快推盘频率，控制推盘货量，实现价格的快速拉升。 5% 35% 25% 30% 销售率 95% 2008.6-2008.7 第三阶段 (10个月内) 90% 2008.3-2008.5 第三阶段 (七个月内) 2007.12-2008.2 2007.9-2007.11 时间 55% 30% 合计 第二阶段 (四个月内) 第一阶段 （二个月内） 阶段 注：统一按剩余可售面积计。 销售分期及销售率 展示攻略： 通路包装＋现场展示＋实景展示 推广攻略： 利用有效营销手段（报版＋房交会＋巡展＋老带新），促进销售 活动攻略： 通过活动增加现场及卖场氛围，促进销售，同时树立公司企业形象 品牌攻略： 通过与营销活动的互动，促进销售，通过项目树立企业形象 巡展 建立直接有效的营销渠道 立体化媒介整合 报纸（形象、关键节点） 杂志（居周刊等） 网络（印象、口碑） 户外广告（品牌形象） 客户营销 短信 宣传资料寄送 星彦客户网