中方圆东开发区项目市场调研报告.docVIP

目 录 前 言 第一部分 郑州东开发区的市场环境 第二部分 项目所在区域房地产市场环境 第三部分 项目区域内在售预售的写字楼调查及分析 第四部分 投资及消费行为调查分析 第五部分 项目SWOT分析 第六部分 本项目开发建议报告 第七部分 本项目开发问题预测报告 前 言 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。 销售部对国家郑州经济开发区及郑东新区的市场环境、消费环境进行了系统的调查，为本项目的下一步推广提供了市场依据。 第一部分 郑州东开发区的市场环境 郑州经济开发区于1993年创办，总体规划面积12.49平方公里，2000年2月被国务院批准为国家经济开发区。2003年管辖区域扩大为53平方公里。按照“以现代工业为主，以吸引外资为主，以出口创汇为主，致力于发展高新技术产业”的发展定位，区内规划有“河南郑州出口加工区”“河南省留学人员创业园”“郑州是高新技术创业中心”三大国家级政策园区和“汽车产业园”“信息产业园”“高科技工业园”等主导产业园区。对其特定的市场环境，下面我们从以下几个方面阐述： 一、政治环境 东开发区是河南省唯一一个国家级开发区，也是中西部地区屈指可数的国家级开发区。目前，开发区累计批准进区项目600多个，建成投产企业300余家，世界500强及国内知名企业已进驻。 省、市政府“把郑州经济技术开发区建成郑州市工业发展的龙头、现代制造业基地、对外开放的窗口、现代化的新城区”的发展定位，将郑州经济开发区锁定在工业开发区。 东开发区管委会推出“孵化器”策略，凡是在园区内开发的企业，与管委会合作创办孵化器基地，开发项目可享受更多的优惠政策，购买项目的客户也可享受额外的税收优惠。 二、投资环境 规定不允许企业自建高级公寓及写字楼，而开发区目前缺乏高级综合商住楼。 国家郑州经济开发区对于进驻企业、公司享有工商税务注册登记，免费办手续等全程服务，并可享受国家级开发区额外优惠政策。 三、生活配套环境 经过10年的发展，郑州经济技术开发区基础设施覆盖面积已达12平方公里，实现了供水、排水、燃气、热力、电信、通路的等七通一平，与政府的政策倾斜密不可分。 开发区非常重视经济建设与可持续发展的有机协调，建成区绿地面积达到40万平方米，绿地覆盖率达到38%。 开发区中央大道即郑州市迎宾大道航海路，为双向六车道，路两边有绿化带。第八大街和第二大街为双向四车道，可直通郑东新区，与郑东新区共同形成一个新城。 在居住密集的区域有小型的集贸市场、超市、洗衣店等配套设施；临近107处（即东开发区与旧城区交汇处）仅有一家银行分理处和一所专科医院。公交路线三条。总体来讲，生活配套设施较为完善，但不够繁华；对于办公来说，商务中心、会议场所、酒店、餐厅、交通设施等配备条件都不完全具备，急需要建造和完善。 四、与郑东新区的内在联系 目前郑东新区和东开发区的关系可说是亲密无间。东开发区规划将并入郑东新区板块，并将成为郑东新区后花园。 郑东新区聚集经济、贸易、金融等行业的，东开发区则是工业为主的规划园区，两者相辅相成。 第二部分 项目所在区域房地产市场环境 东开发区写字楼市场处于起步阶段，人气不旺，未形成商业办公环境，待建与已建的写字楼项目位置沿航海路两边分布。目前纯写字楼项目仅有阳光·名仕广场正在推广，销售价格在2600元/平方米；另外多个项目跟本公司情况类似，受管委会的要求，虽有动工迹象，但是工程进度缓慢，并且迟迟没有对外推广。 东开发区住宅项目较为成熟，有青青美庐、格林高尔夫、悉尼阳光、专家花园、东郡·蓝湾等等，销售均价在1900——2100元/平方米。 临近区域郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目风起云涌在建设中的鳞次栉比的大楼未来城市商务中心龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成·东方国际等都。CBD内环A57、A58、A59地 项目规模：占地面积为4670、4223、4676平方米 总建筑面积：建筑面积为39608、31984、39896平方米 总规划户数：158户 楼高：24层 建筑风格：现代风格 交房日期：2005年6月 物业公司：万厦品牌物业管理 物业管理费：1.1元/月·㎡ 主力户型：四室两厅、三室两厅 主力面积：151——168平方米 销售均价：2880元/㎡0%，只余下顶层两套复式 楼盘的优劣势分析： 优势： 位置优势明显，西侧紧邻郑州广电中心，东靠郑州世华置业，距离国际会展中心较近 面积配比合理，主要以四室两厅、三室两厅户型为主，配有少量小户型(已经销售完毕)；大户型面积分别为151平方米、158平方米、168平方米，小户型面积33平方米左右。 具