临平房产市场调查报告.docVIP

临平房产市场调查报告 1．政策篇 3 1.1 近期杭州宏观经济分析 3 1.1.2余杭区统计数据 3 1.2 政策研究 4 1.2.1宏观影响 4 1.2.2 杭州地方政策反馈 6 1.3 国家政策对杭州地区房地产市场的近期影响 7 1.3.1房价：紧随上海房价一路领先 7 2．市场篇 8 2.1一级市场分析 8 2.2 二级市场分析 10 2.2.1 临平楼市现状（见附表） 10 2.2.2 体量供应 10 2.2.3 价格 11 2.2.4 主力房型面积 12 2.2.5 总结 13 2.3三级市场分析 13 3．个案篇 14 3.1东海·水景城个案分析报告 14 3.1.1项目基本情况介绍 15 3.1.2产品和价格 17 3.1.3 小区规划及配套 17 3.1.4 客户 18 3.1.5 产品优劣势分析 19 3.1.6 水景城推广节奏 19 3.1.7 项目对理想家园影响和启示 21 附件 22 了解东海房产 22 临平楼市现状 23 1．政策篇 1.1 近期杭州宏观经济分析 宏观经济数据缺失，通过杭州市统计局网站发布的“行业景气指数统计”分析行地产业的现状 2005年一季度房地产业景气指数 2005年二季度房地产业景气指数 　 本 期 本期比上期增减几点几 　 本 期 本期比上期增减几点几 企业景气指数 145.86 -9.2 企业景气指数 123.27 -22.59 土地开发面积 102.41 2.16 土地开发面积 94.92 -7.49 完成投资 110.41 -12.49 完成投资 95.65 -14.76 新开工面积 82.73 -26.6 新开工面积 91.99 9.26 房屋竣工面积 86.74 -32.51 房屋竣工面积 101.26 14.52 商品房预售面积 75.86 -35.77 商品房预售面积 79.61 3.75 商品房销售面积 86.29 -28.86 商品房销售面积 75.7 -10.59 商品房销售价格 149.72 5.72 商品房销售价格 102.2 -47.52 空置商品房面积 155.52 12.4 空置商品房面积 113.27 -42.25 税后利润 115.99 -21.5 税后利润 86.64 -29.35 流动资金 84.97 -5.42 流动资金 68.8 -16.17 货款拖欠 116.39 -9.15 货款拖欠 108.48 -7.91 用工 107.72 -4.3 用工 88.12 -19.6 固定资产投资 101.09 -13.21 固定资产投资 90.12 -10.97 房地产行业整体下滑，商品房预售面积增多，价格在一定程度上下降，但是，销售一直呈下滑趋势，导致空置率显著增加。 1.1.2余杭区统计数据 商品房销售上半年销售面积达43.3万平方米，增长104.4%。 固定资产投资增幅…… 政策调控力度逐渐加大，政策实施细则日益明确。如果要理解政策的作用点，我们首先要理解中国房地产市场的博弈模型，了解中国房地产市场的参与角色以及它们之间的互相关系。 中国房地产市场博弈模型 房地产商与消费者是中国房地产市直接参与者，他们之间是等价交换关系。 银行与房地产商借贷关系。 地方政府与房地商在一级市场上是等价交换关系，在税收方面房地产商是纳税者地方政府是收税者，同时双方又是管理者与被管理者的关系。 由于中国特殊的国情，主要商业银行归国家所有，因此中央政府同银行既是垂直领导的关系，又可以通过各种金融政策影响金融市场。 中央政府与地方政府是垂直领导的关系。 消费者同银行是借贷关系。 房地产产品消费者来自于广大人民群众，人民是政府权力的源泉，政府是人民意志的执行机关。 中国的房地产经济本质上是政策经济，政策对房地产市场运行状态起着至关重要的作用：从1998年起，中央政府推动“房改政策”，变福利分房（实物分房）为货币化分房，至此中国房地产经济正式从计划经济转型为“市场经济”，与此同时央行相继批准多家商业银行经营房地产按揭信贷业务，使资本市场真正介入房地产消费环节，从此房地产消费支付方式由此前的一次性付款和分期付款方式转变为以按揭贷款方式为主，这极大的提高消费者的支付能力，从而激活了整个房地产市场，加之连续8年的降息周期，给房地产行业提供了绝佳的发展机会。 为了控制房价和房地产投资的过快增长，宏观调控政策分别指向了房地产投机者，房地产开发商和地方政府：针对地方政府的政策主要是3月25日“国八条”，其中明文规定对于房地产价格上涨过快地区将追究当地主要领导人的责任，针对房地产开发商的调控政策主要体现在“七部委八条”中，要求开发商必须在获得土地两年内完成开发，“一年内没开发者征收土地闲置费，两年不