九江浔阳江畔项目营销策划报告.docVIP

江西 九江[浔阳江畔]项目 营销策划报告 深圳市天方房地产经纪代理有限公司 2004年8月 目 录 前言 项目概况 天方操盘思路 商业部分 九江市场简析 商业布局规划建议 项目定位 营销战略 住宅部分 项目定位 营销推广战略 第三篇 营销造势战略 附件（商业营销战略） 前 言 首先十分感谢天意成房地产开发有限公司能给予我们为本案提供提案的机会。我们将全身心地投入到该项目中去，争取把该项目做成九江房地产市场第一个精品项目。 本研究报告若存在较多的疏漏，希望贵司能对此多作指正。最后衷心祝愿本项目的开发能够顺利成功！ 我们坚信： 通过我们双方进一步的了解，会为双方未来建立良好的合作关系奠定基础。 我们的合作不仅拥有良好的开始，更加拥有一个成功的未来！ 顺颂商祺！ 深圳市天方房地产经纪代理有限公司 2004年8月 项目概况 物业地址：位于九江市滨江路东，原九江锁江楼电厂旧址。 总占地面积：23166平方米, 建筑面积：165483平方米 商业建筑面积：46689平方米 会所办公建筑面积：2000平方米 容积率：2.15 绿化率：41% 总户数：914户 天方操盘思路 运用全国经典名盘操作模式运作 浔阳江畔作为九江第一大盘，有望成为全省乃至全国的名盘。其具备成功的基本要素。 采用目前国内最先进营销手法，使浔阳江畔项目在开盘旺销，首月销售即达到70％！ 通过项目成功运作协助开发商天意成地产公司实现预期利润目标，同时树立品牌优势，为合作伙伴在房地产业界可持续发展打下良好基础。 [ 商业部分 ] 第一篇 市场简析 九江商业市场调研结论 九江市中心城城市居住区西迁，将使大中大周边的商业消费人群规模减弱，浔阳路、大中大步行街的商业地位将有所减弱； 城市居住区西迁，将在九龙街以西形成新的居住商业集中地，该商业集中区将以满足居民日常生活需要为主，兼顾部分高级商业需求； 九江市城市规划计划加大浔阳区基础设施建设，完善市政配套，改善老城区环境，传统的以大中大步行街为中心的商业核心圈的商业环境将有很大改观； 城市功能组团特征更加明显，沿南湖周边正在逐渐形成高档住宅小区，汇集了九江市和周边城市的中高收入阶层，原有的大中大商业步行街周边的商业设施陈旧并落后，需要切合此类消费人群特点的新型商业业态出现； 浔阳区在保护历史古迹的同时，结合江南水乡的特色，大力发展城市生态旅游，城市规划中计划加大基础设施投入的同时，将更注重还千年古镇原貌，把旅游人士引到九江中心城来。这就对九江市商业无论从规模，还是档次、风格都提出了新的要求； 城市的扩张，人口的增多，不同的人有不同的消费主张和特点，多样化的消费需求将对现阶段九江主要以百货业、超市、专卖店为主的商业形态形成冲击。诸如购物中心、主题式商场将应运而生。 九江市中心城缺少旅游特色的商业设施。随着九江市旅游城市定位规划实施，开发旅游链条性商品销售市场，将可以带来巨大的旅游收益。 从入住浔阳区的旅游人士总人次数和浔阳区现有酒吧服务行业，以及酒吧相关商品的服务报价来看九江市酒吧行业市场空间巨大。 九江中心城商业区域市场调查 商业物业分布及特点： 主要商业集中区域成三角鼎立： 大中路商业步行街区域商业核心地位不可动摇 商业设施功能单一无法满足消费多元化需求： 商业物业开发缺乏规划，市场竞争残酷： 商业业态落后，管理模式严重滞后： 商场品牌化、规模化经营进程缓慢： 购物环境差，受气候影响很大： 市场需求决定了新的商业业态出现的必然。 要避开这种无序竞争，新开发的商业只能走规模化经营路线。 区分消费群，新型商业业态产生成为需要。 商铺投资客户调研结论 九江市商业物业投资人群很少，缺乏主动性的商业物业投资行为。究其原因，首先是发展商后期营销跟不上，宣传力度不够；其次是首期款太高，抬升了投资门槛。 首期投资资金很大的投资客户，是基本金字塔顶尖的高收入阶层，可接受的商铺总价居于20万-100万，其中四五十万一个商铺为市场接受度比较好的总价； 九江市最大层面的投资客户接受的首期款金额为3到6万元，不希望自己经营商铺的占大多数（因为自身缺乏商业经营能力和精力），希望获得固定回报，回报至少不少于8%，每月回报基本上可以抵消当月月供，并略有盈余。 商铺投资市场需求分析： 2002年以来，从联盛广场和其他在售商业项目销售情况来看： 2002年共有300多投资客户购买了商铺，其中购买总价在40万元以上的有约100个投资客户。 按照商业投资客户需求走势特征，即每年投资客户基本上保持同等水平，并略有提升。根据营销控制中的规律，即筛选八到十位意向客户（深圳是八到十位客户）才能成交一位成功客户。以此类推，我司认为2004年到2005年九江市具备投资意向的客户为五六百人，其中能够支付总价在四五十万