亚资·北马集项目市场研究及定位报告(北京金网络).ppt

亚资·北马集项目市场研究及定位报告 策划顾问工作体系 概念方案研究物业发展建议 房地产发展宏观环境综述 房地产发展宏观环境综述 房地产发展宏观环境综述 房地产发展宏观环境综述 房地产发展宏观环境综述 市场展望： 坚实的经济基础和良好的政策环境，为天津未来的发展奠定了基础。 新的城市定位、新的发展规划，为天津描绘了未来的美好蓝图。 天津迎来新一轮城市振兴！ 天津房地产市场发展特征分析 天津房地产市场发展特征分析 区域住宅市场分析——竞争板块划分 区域住宅市场分析——板块资源条件比对 区域住宅市场分析——产品分析 区域住宅市场分析——产品分析 客群调查发现 建筑类型：首选花园洋房，其次是多层板楼，再次小高层板楼（1梯2-3户）； 户型：以经济型两居为主，一居面积60-70平米，两居面积70-90平米，三居面积90-110平米； 预期销售价格：6000-8000元/平米，总价控制在80万以内； 精装修的标准：不超过800元/平米； 景观的要求：大尺度、大视野的自然型景观； 立面风格：现代简约； 考虑因素：首要考虑价格和户型设计，其次是地段区域和距离及交通成本，再次是房子保值预期和社区的市政配套及其他配套设施。 资源条件分析——周边现状及配套资源 南侧紧邻外环线，地块周边其余道路均未开始建设，外环是项目与市内沟通的唯一道路。 北侧为大片未平整荒地，现状环境脏乱。 西侧为自然村，人口素质较低。 周边无公园、绿地等景观资源。 配套主要依赖北部3公里左右小海地居住组团内的教育、生活、医疗等资源。 资源条件分析——规划条件分析 SWOT分析 SWOT分析 项目发展核心课题 项目发展策略研究 项目发展策略研究 项目市场定位研究——营销方向选择 当前市场项目营销方向启示 项目发展策略研究——营销方向选择 当前市场项目营销方向启示 项目发展策略研究——营销方向选择 综合市场现状与本案自身特点，建议： 从整合客群的人文特征入手，创造新的营销概念。 整体设计原则 规划需要保证本案的核 心产品要素——户型的优质、均好性，使所有的产品都具有耐卖性，有市场竞争力。 规划设计应尽可能的创造大尺度、完整的社区景观空间，以提升居住品质。 在立面、园林景观等专项产品设计中融入浪漫、时尚的抽象性元素，建立产品与“ATIS”核心理念间的直接联系。 户型设计注重功能的实用性，生活细节的处理，打造满足客群一定人生阶段及家庭人口发生变化的居住需求，加大人们升级换代的时间。 户型应该注重附加值的塑造： 花台——双层高度的露台，免费赠送客户。 中央院馆、入户花园——计算一半面积，改变户内格局，丰富生活情趣。 （落地）飘窗——在不赠大面积的前提下，有效扩大室内空间，使户型在功能上突破新政对面积的限制。 宽厅——加大南向采光面，加大户型的奢华感。 方向（一）——多层洋房＋高层 规划特点： 为了追求部分低密度、高价值产品进行的尝试。 由于低密度部分占地较多，社区整体覆盖率较高，景观空间有限，规划布局缺乏概念，难以创造自身的独特价值。 低密度部分以地上停 车为主，人车混行。 方案(一)——鸟瞰效果图 方向（二）——全部为高层 规划特点： 在保证产品均好性的前提下，营造最佳的景观效果。 社区中部住宅首层局部采用架空处理，使整个社区景观联通。 社区主路为外环路，中心区域结合景观设计消防通道，以地下停车为主，实现人车分流，居住环境舒适。 方案(二)——鸟瞰效果图 · 两个方案比较 推荐户型－点式环景公寓 推荐户型——精品小户型公寓 立面设计建议 园林景观设计建议 园林景观设计建议 园林景观设计建议 精装修风格建议 精装修风格建议 停车方式及车位配比 设备设施建议 设备设施建议 配套设施建议——商业 配套设施——会所 市场定位及营销概念 — 雅提社区 [ ATIS 3.0 ] — 知本精英的生活乐园 概念解析 雅提 （族） 从雅皮士延展而来。 优雅地提着电脑，从事知识密集型行业的工作，是各领域的高级技术人才。 受过高等教育，颇具文化修养，注重自身素质的提升。 主要从事十分注重时间效率，手提电脑、最新的电子产品是他们的必备物品。 收入稳定，具备很强的月供能力。 虽然工作繁忙，但热衷时尚，从不放弃对优雅、充满情调的生活环境与生活方式的向往和追求。 热情开放，喜欢与同龄或同类人之间的沟通交流。 概念解析 ATIS Atman（自我）、Taste（品味）、Identity(身份)、Style(时尚)的缩写，既是琅琅上口易于传播的营销词汇，又是对目标客群人文特征的精炼概括。 ATIS有望如同SOHO、MOMA、Kidault一样，形成一种新的意识形态、社会群落名称，在建立起社会基础的同时，大大提高本案的知名度，达到营销目的。 概念解析 3.0 开发商的第3个开发项目，是在总结前两个项目