京广路商业研究分析报告-48P.docVIP

京广路笑嘻嘻思想商业研究分析报告 第一章 郑州市商业市场研究 一、整体商业环境发展概况 随着近几年郑州地产业的迅猛发展，郑州商业地产的开发如火如荼，呈现前所未有的“井喷”局势。2007年以来，郑州在建和拟建的商业项目总面积超过200万平方米，增长速度异常迅猛，加上郑州原有商业网区，面积总和超过400万平方米；现代物流商业企业在市场中的主导地位增强，购物中心、专业专卖店等新型商业业态不断涌现；连锁超市经营优势凸显；沃尔玛、易初莲花、家乐福、华润万家、世纪联华、红星美凯龙等国内外大型流通企业已经或即将进入郑州。 近年来，随着郑州市郑东新区城市建设步伐的加快以及市场经济的进一步推进，区域中心城市在商品流通领域的辐射功能进一步显现，商品市场异常活跃，各类专业市场建设明显加快。截止到2008年底，郑州共实现社会消费品零售总额1203亿元，同比增长23.2%，其中批发零售贸易业732.8亿元，比上年增长13.2%，郑州整体商业环境正处于良性的发展期。 * 郑州目前商业市场已经形成如下格局： 大型商超\主题式专业（批发）市场\临街品牌专卖店为主，中小型社区百货超市和社区底商为辅，主题式商业步行街、专业专卖店、购物中心等新型的商业模式将作为中原商业的升级版不断被打造。 * 大型商超和主题式专业市场发展势头强劲：大型商场、超市和专业批发市场的商业形态，是郑州目前商业市场的绝对主力，一直以来受到市场的热烈追捧。郑州的传统百货商业经历了多次商战洗礼，如郑州百货、郑州华联、商业大厦等，随着“郑州商贸城市”定位的迅速发展和政府的大力招商引资，国内外知名商业巨头纷纷进入郑州，不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联、正道花园是其中较有代表性的大型商场。大商以经营中高档品牌为主，品牌种类丰富，消费群较年轻化；丹尼斯走“精品”路线，定位于高档品牌，国际性品牌居多；北京华联基本定位是流行和时尚，展示流行趋势，引导时尚消费。随着商业竞争的加剧，大型零售商积极调整经营结构，提升服务水平，力求营造宽松、便利、规范的消费环境。 另一方面，类似“东建材、北汽车、南食品、西纺织”等准确定位规划的主题式专业市场形成了郑州商业近年来的又一大亮点。另辟蹊径的专业市场将受到热捧。目前，郑州的专业批发市场不下50个，而且各种行业性的专业批发市场基本已经饱和。如果能够真正将专业市场运营好，找到新的经济兴奋点和行业兴奋点，相信可以获得长足发展经营结构，推行“错位经营”。鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场。地处市西部，是西部最集中的商业区商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围。鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。龙湖商业中心严格按照郑东新区总体规划，高起点、高标准。鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场和其它一般性商业网点。 开发商： 河南台兴房产有限公司 开发商：河南海兰工贸有限公司， 位置：郑州市航海路与京广路交叉口南200米路西 面积：10000㎡ 商户数量：500户 经营业种：眼镜（批发、零售）、五金交电、化工产品、土产品、塑料制品 租金： 50元/㎡/月。 3、万客来食品城 开发商：河南万客来实业有限公司 位置： 该项目位于南三环两侧、京广南路以西 面积：占地268亩，建筑面积 8 万平方米 ， 商户数量：现有商户约1500 多家。 经营品种：酒水、副食品、小食品、干调、茶叶、洗化百货、食品添加剂、食品机械包装 租金水平：万客来分南北两院，其中北院费用为：1.5-4万/间﹒年，南院2-5万/间﹒年。 4、华中食品城 开发商： 冯庄村办企业， 位置：郑州市航海中路30号 面积：建筑面积12万平方米 商户数量：700余家 经营业种：糖酒、食品、饮料、茶、干菜、调料、粮油及日用百货等 租金：25-30元/㎡/月 小结 1.郑京广路商圈区域（项目所在区域）已经形成了郑州市物流集散地，专业市场的规模大，形成了规模效应，辐射范围极广，产品的品类丰富，从低档到高档，一应俱全并且还在不断扩大； 2.目前区域内现有的商业配套设施已经不能满足日益增加的消费群,项目周边除了大型的专业市场和物流,缺少真正的购物中心及餐饮娱乐配套. 再加上二七商圈、大学路商圈距离本区域有一定的距离，无法满足区域内人群的便捷生活购物需求。 3、通过对周边商业