商业休闲步行街开发解析.doc

商业休闲步行街开发 商业地产开发与旅游休闲结合，把商业地产的开发手段，最好地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发城市旅游功能的杠杆。商业休闲步行街区，是城市休闲中最普遍的集约化形式，也是旅游与结合中最具备操作性的项目。商业步行街一、商业休闲步行街区城市居民休闲生活的机理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方面面。由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，1、休闲集约化模式 休闲和商业一样，经历了“小型一中型一大型一超大型一街区集聚型”的发展过程，并出现了多种形态的多样化发展。但是，集约化的发展趋势(大型+扎堆儿的发展)成为最主要的趋势。 这些大型、超大型休闲主题街区的开发，使休闲集约化达到了相当的程度，使区域土地开发和大型商业房地产开发，可以有效地实施。 2、商业与休闲的整合模式 休闲场所是完成休闲功能的经营场所，商业是完成购物交易的经营场所。这两者，本来有不同的经营模式和功能目标。，购物和逛街成为人们最大的休闲生活，商业场所休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完成的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。 以购买实体货物为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。这就是商业与休闲的现代整合。　　其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。　　 　　Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业特长，旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。　　商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。　　城市“中心休憩区(central Recreation District)”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等，就是这些城市的“中心休憩区”。　　城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。 商业步行街的商业步行街总结全国商业步行街区，共有5种经典类型： 1）、现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。比如北京王府井、红桥市场等。王府井大街位于市中心的东长安街北侧。它具有悠久的历史，最早形成于元代，距今已经有700多年。目前王府井商业街是集购物、体闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街，并定位为高品位、高标准的国际化中心商业街，与法国的香榭丽舍大街结为友好姊妹街，使它的国际地位不断提高。 王府井大街的规划：以“十”字的两条主街为轴心，带动周边街道的发展，形成“田”字商业布局；发挥两大型购物中心的优势作用，带动中小店铺的协调发展；形成各具特色的3个中心区域，提升王府井街区的商业功能。 （2）、民俗特色休闲街区　　一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，是具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域。典型案例：上海新天地 上海新天地是具有上海历史文化风貌的休闲街区定位－－－－上海新天地是一个“Mall?”?　　上海新天地的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。上海的小资居住上海的外籍人士国内其他城市的时尚消费群。选址－－－－以高档住宅支撑　　上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，与新天地一湖之隔是在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000?元～25000?元牞创造了上海住宅平均价格新高上海新天地也能有足够的购买力支撑。模式－－－－管理者与经营者分离