望京天 地整合推广方案.docVIP

望京天地2006整合传播提案 第一部分 市场分析 市场环境与需求费 第二部分 项目分析 1、 竞争楼盘情况 第一楼街 项目基本情况分析 项目坐落于镇江市的大市口按照规划，所建的步行街东临第一楼街，西临解放路，南接中山东路，北临千秋桥街，总体呈“L”形，占地4.46公顷，建成后将成为集购物、休闲、娱乐于一体的街区。东吴路与禹山北路交汇处占地26亩，项目分为A、B两区，总建筑面积近4.5万多平方米，预计总投资量2亿多元。其中负1层为地下停车场，A区20000平方米，整体三层，为世纪联华大型超市；B区25000多平方米，为商业内街，整体四层，局部15层，集名店街、餐饮、休闲、娱乐和商务办公为一体，另外还有一部分就是5~14层高的酒店式公寓，每套面积在25~80㎡之间，主力户型在45㎡左右，这个酒店式公寓有SOHO概念，是投资、办公、居住的时尚物业种类东吴路与禹山北路交汇处镇江东区商业新中心香江花城CCPE2005年度中国最具投资价值商业楼盘（21家）镇江装饰城位于天桥路、运河路及梦溪路中心，在青年广场附近，人气兴旺。镇江装饰城经过了8年的苦心经营，在市场内部建立了良好的市场氛围，市民购买的大小建材应有尽有，带动了周围小规模私营建材商铺的兴起，主营建材、五金水暖、瓷砖、涂料、厨卫等，经营范围广泛镇江装饰城通过这次改建将推出300多套商铺约6万平方米，五层现代楼体，经营范围涵盖装饰、建材、家居三大块。Strength 优势分析 大西路原为镇江老商业区，在镇江人尤其是老镇江中依然有自己不可替代的地位；大西路的文化历史背景和人文底蕴较浓厚，目前为镇江的文化保护区之一； 大西路目前接受政府的统一规划，新建商铺都为民国风格，能形成较统一的形象； 本项目形式有明显特色，将沿街商铺和集中商业结合起来，更容易聚合人气，打造形象。项目规划有停车场，对于消费和办公将非常方便； 产权式商铺，前三年8%，后七年10%的投资回报率在当地投资收益具有一定竞争力； 商铺面积小，投资门槛低，总价低； 品牌服饰中心填补了镇江市场空白，商业业态具有独一性 2）Weakness 劣势分析： 得房率低，单价过高 虽然政府对大市口进行保护和翻新，但由于没有进行非常统一的规划建设，依然留有很多旧商铺，无法形成新的有影响力的商业圈。 本项目紧靠市中心，大市口各种购物休闲娱乐设施跟齐全，按照消费习惯，普通休闲购物市民将更乐意选择解放路、中山路的市中心； 本项目所处大西路，原先为镇江老市中心，其商业地位早已经被大市口取代并超越，在镇江人心目中形成了昨日黄花的印象，要重新唤起对大西路项目的好感将需要花更大的力气和更长的时间； 3）Opportunity 机会点分析 政府对大西路的统一改造，周边小区都为待拆迁的老宅，并将其列入镇江文化保护区，整体规划性较强，有望成为重新崛起； 品牌服饰批发市场填补了镇江商业空白，而象甘露商城的这样的市场从产品和购物环境上都不能与之相比； 目前即将开盘的商业楼盘一般都不是工薪阶层所能承受，而本案的主力投资者是工薪阶层 目标客户有可强的引导性，投资盲目性高 4） Threat 威胁点分析 周边居住和消费人群基本都是本地人，且以中老年人为主，流动人口少，消费力相对较弱。 周边缺乏大型的集中居住区，居民日常消费更习惯于选择楼下杂货店。 上半年开盘的楼盘加剧，镇江装饰城已经成为目前的竞争对手，而第一楼街的开盘势必要抢走一部分客户，红豆购物广场也将正式启动，竞争比较激烈。 由于太和广场和紫金大厦的先例打击了投资者的信心，人们对开发商以及招商管理公司和市场日后经营的疑虑目前已经成为项目的最大威胁点。 业态分析 从镇江目前的市场看，没有一个服装批发中心。镇江商业城、太和商场的服饰是传统商场概念，经营中高档服饰，法莱尔商场一楼专营服装，是以品牌店为主，其消费群体主要为青年消费群体。而甘露市场是小商品市场概念，类似于南京的金桥市场，经营的服装也为廉价的服饰，目标群体为低位群体。而从镇江当地看，服饰店很零散，没有服饰业集中的地方。望京天地品牌服饰中心填补镇江当地专业服饰市场的空白。 在全国范围内，城乡一大批专业市场都发展起来了，但是，从现在的形势来看，服装品牌、服装厂家要寻找自己的销售通道，要寻找自己同消费者沟通的渠道还不是很容易。望京天地３万平方米的市场，更具备