天秀·境界营销策划纲要.ppt

天秀花园三期推广方案 目录 第一部分 项目分析 深度挖掘区域的核心价值是 项目推广的关键 我们发现区域最重要的核心价值就是： 我们首先发现了得天独厚自然、历史及人文环境对于项目的重要意义： 我们又发现了由中关村、中关村软件园、上地信息产业基地组成的中国 最大的科技产业集群，作为区域潜在客群供应区对于项目的核心价值。 广告不只是宣传硬件——房子 更需要渲染一种“独特的专属气质和高尚生活体验”！ 我们归纳出项目营销“四宝” ： 山水、咖啡、音乐、书籍 它们是打开目标客群心灵和荷包的钥匙 山水 仁者乐山，智者乐水，山水是自然的图腾！ 关联词：梦想、智慧、回归、享受、绿色…… 咖啡 西方文明与国际化最深的烙印 关联词：渴望、暖香、回味、散淡、无拘、 无压力、写意、浪漫 音乐 感受世界要用眼去看，更要用心去听 关联词：心灵诗歌、精神家园、灵魂安抚剂 心声、情感、生命…… 书籍 知本经济时代，最大的财富就来自于书籍 关联词：新知、思想、内省、观照、学习、 世界、阶梯、 休闲…… 配合各个节点，做好信息的更新，考虑使用网络视频广告 多增加关于销售状况的报导，刺激消费者的购买欲望 多增加实景和样板房的图片，以增强项目的视觉感染力 节点配合，实景展示 3-1 网络传播策略 软文配合公关活动，媒体最好以新闻的形式发布。 这样不但增强信息的公信力和权威性，而且也适时的配合了项目的节点进程。 软文可以采用新闻、散文、游记等多种形式，这样可以比较生动地表现项目的生活气息和艺术品味。 张弛有度，形散神聚 3-1 软文策略 3-2 销售执行 科学化、系统化、标准化销售管理 以科学的态度和丰富的经验，以“TEAM”形式，团队精神”为具体销售方式。营造团队氛围，共创营销佳绩。 以系统化一整套的销售管理表格、培训大全、销售百问等文件，对具体工作进行管理，做足本项目的工作，挖掘人员潜力，脚踏实地。 同时标准化的形象展示、礼貌用语、周月度计划方针、晨会周会月度总结，发现问题及时讨论解决，跟踪反馈。 3-2 销售执行 灵活多变的操盘策略 销售顺序 根据项目现有规划、户型设置，结合北京的地域特点和日照要求，建议整个项目依据现行规划组团由北到南分期(组团)不同阶段推出。 低开高走的销售策略 运用递减式折扣，使内部认购期的价格相对较低，以营造物业升值的气氛，通过阶段性涨价策略，充分刺激消费，实现物业价值的最大化。 操作手法 在每个阶段推出的组团中，我们从户型、朝向、楼层、景观、噪音、售价等多个方面进行综合评定，将所有单位分为均好、较好和较差三个类别,根据产品特性和市场反应进行灵活调控，以达到最佳的销售效果，实现销售速度和销售价格的齐头并进。 3-2 销售执行 阶段性让利 结合开盘、封顶等重大事件发生时间适时的推出一些有限定名额的优惠措施，如：购房享受多1-2个点的折扣，赠送白色家电等。 情感化销售 无论购房与否，只要来售楼处做过登记，我们会在逢节假日时以手机短信或电话方式给予节日问候和祝福，平时会不定期将楼盘最新信息告知客户，并邀请他参加售楼处组织的各项活动。 动员老客户介绍 动员老客户介绍亲威朋友前来购房，凡介绍成功者公司给予免1年物业管理费的优惠。 以客户为中心的差异性促销 提案完毕，谢谢！ 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整、更一致、更系统，这个定位就能被我抢占。 差别化的重要性在于：与竞争者的定位相同，等于没有定位！ 差别化定位是可以抢占的，不是因为别人有，我就不能有；前题是：如果我更完整