天悦龙庭均价建议2005.docVIP

天悦龙庭定价建议 本着为发展商争取经济效益和社会效益的目的，以科学、务实、严谨的工作态度，经过与市场上同类楼盘的比较，以“市场比较法”通过对一系列的重要指标进行对比，得出此建议，以期对本项目的销售起到参考作用。 一、确定影响项目定价因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 区位、景观、周边配套、户型结构、升值潜力、小区配套、交通、教育配套、周边环境、发展商品牌、工程进度、物业管理、规模、宣传包装。 其中，“区位、景观、视野、周边配套、户型结构、升值潜力、小区配套、交通”是通过对本项目所接待客户进行调研分析，总结出客户购房所关注的几点因素；另外根据中原多年营销经验以及对宝安客户的把握，我们认为“教育配套、周边环境、发展商品牌、工程进度、物业管理、规模、宣传包装”也会对本项目产生不同程度的影响，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。 在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，集合了项目内部景观（园林）及外部景观资源，同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度，公交系统以及地铁的影响；教育是许多客户在购房时要考虑的一大因素，评价教育资源的优劣以现有教育资源为主，对规划中的教育配套，考虑档次的高低；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 二、参考楼盘综合评比 本项目目前在新中心区，甚至整个宝安在建、在售楼盘中定位均是最高的，我们选择了中心区地段较为相近、并且定位为中高端物业的几个项目作为参考，并且又选择了老城区的两个定位较高的项目鸿景园、新安湖花园三期，作为参考项目并根据可比性的差异制定了不同的参考权重： 幸福海岸在区位价值及定位方面最为接近本项目，赋予权重25％；丽晶国际定位中档偏高、地段与本项目相近，凯旋城定位中高档物业、地段价值与本项目存在差距，鸿景园在区位上无法与本项目相比，但其定位为豪宅物业，定位相同，所以三个项目分别赋予15％的参考权重；时代家园、雅园三期、新安湖花园三期，考虑到各自定位、地段产品等与本项目存在的差异，各赋权重10％。 除鸿景园、新安湖花园三期外，雅园对外宣称均价4700元/平米，其它项目目前尚未公布价格，中原通过市场调查并分析判断各参考楼盘均价： 幸福海岸楼盘综合素质仅能列在中心区中高档的水平，而项目实际定位却在向豪宅迈进，这与发展商在价格上要求较高有一定的关系，据发展商内部人员透漏，福中福对该项目的预期均价在5100元/平米左右，并向5200元/平米努力，中原了解的市场情况是幸福海岸迟迟未解筹及公布价格，其策略要等天悦龙庭价格出来，拉高其物业的售价；金城时代家园宣称价格不超过5000元/平米，业务员称约为4800左右，而从其项目素质上看，价格优势应为时代家园的主要营销策略，4800左右的均价比较合理；丽晶国际开发商一直比较低调，预计从策略将参考中心区其它楼盘的均价走势，价格预计为均价5000元/平米；凯旋城开发规模较大，密度较低、园林面积大，但在产品设计上不具备优势，并且新圳河的污水处理未解决前，环境较差，前期预计其价格策略将为“低开高走”，随着项目的开发进程及周边环境的改善，逐步提升价格，在中心区地产升温的形式下，参考其它楼盘价格，预计一期均价为4800元/平米。 参考楼盘综合评比表： 项目名称 天悦龙庭 幸福海岸一期 丽晶国际 金成时代 凯旋城 新锦安·雅园 鸿景园 新安湖3期 项目 参考权重 25% 15% 10% 15% 10% 15% 10% 按揭价 PX Pa Pb Pc Pd Pe Pf Pf 项目 分值 5100 5000 4800 4800 4700 5100 5300 区位 11 11 11 11 9 8 8 6 6 新中心区核心地带 新中心区核心地带 新中心区核心地带 新中心区核心地带边缘 中心区边缘 中心区边缘，关口 老城区 老城区 景观、视野 8 7 8 6 4 8 5 6 5 中央公园景观轴线，密度稍大 园林大，密度低，中央公园景观、体育场景观 围合布局视野受限，园林面积小，外部景观一般 密度大，围合布局，园林小，外部景观少 园林大，密度低，海景资源 园林一般，外部景观一般，但视野较为开阔 外部景观较少，但内部园林效果尚可 园林一般，外部景观一般，但视野开阔 周边配套 9 5 5 5 5 7 7 9 9 仅有体育馆配套，距天虹略远 仅有体育馆配套，距天虹远 距体育馆配套略远，距天虹略远 仅有体育馆配套，距天虹