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天山商业中心营销企划报告 目 录 第一部分：商业用房………………… 一、商铺市场调研结论…………… 二、定位与建议…………………… 三、企划思路……………………… 四、推广策略……………………… 第二部分：酒店公寓………………… 一、小户型市场格局……………………… 二、市场分析……………………… 三、房型修改建议……………………… 四、市场定位……………………… 五、企划思路……………………… 六、推广策略…………………… 第三部分：整体推案进程与服务方式…… 第一部分 商业用房 天山路商圈第一座情景式休闲购物广场 一、商铺市场调研结论 1、天山路商圈现状分析 据调查，天山路商业街正在调整之中。目前，沿街商铺主要集中在天山电影院、天山商厦等几个标志性建筑物周边，其余商铺大多都已拆除，现有的店铺比较散乱、缺乏高档的品牌、无统一规划。 待天山商业街整体改造完毕后，将吸引更多知名品牌进入，成为长宁区新的商业中心。 开业不久的虹桥上海城购物中心容纳了众多国际商界知名品牌，将吸引高端客户，本案将成为它的延续。 在租商铺调查 天山路商圈在租商铺一览表 序号 物业名称 物业地址 建筑面积 使用面积 物业租价 （建筑面积） 1天山安西小亭 玉屏南路458号 20 M 2 12 M 2 2元/平方米/天 2上海服装公司 水城路808号 15.9 M 2 11 M 2 8.3元/平方米/天 3商铺 延安西路*天山路 18 M 2 18 M 2 6.5元/平方米·天 4商铺 剑河路240号~250号 900 M 2 900 M 2 1.8元/平方米·天 5商铺紫云路*遵义路 157 M 2 157 M 2 3元/平方米·天 6商铺古北路近玉屏路 300 M 2 300 M 2 3.3元/平方米/天 7商铺 天山近古北路 170 M 2 170 M 2 2.3元/平方米/天 9虹桥电子时代广场 天山支路168号 任选 任选 7元/平方米/天 11商铺 天山西路近平塘路 70 M 2 70 M 2 2.1元/平方米/天 分析 受制于天山路商圈整体消费水平偏低，商铺定位比较低，导致租金普遍不高，在2—8元/平方米/天区间波动。 在售商铺调查 天山路商圈在售商铺 序号 物业名称 物业地址 物业售价 建筑面积 使用面积 备注 1天山安西小亭服装市场 玉屏南路486号24室 15000元/平方米 17 M 2 17 M 2 面积14.5平方米，仓库2.5平方米 2虹桥电子时代广场 天山支路168号 28000元/平方米 20.39 M 2 10 M 2 一楼 3 虹桥电子时代广场 天山支路168号 10000元/平方米 任选 任选 二楼 4 虹桥电子时代广场 天山支路168号 6000元/平方米 任选 任选 三楼 分析 均属专业商场中的小单元铺面，虹桥电子时代广场一楼销售较好，其它楼层成交较少。 2、典型商业街分析 徐家汇名品街 楼 层 售 价（元/平方米） 经营范围 租 金（元/天/平方米） 1不 售 品牌服饰 28 2 餐 饮 6.5 3 分析 位于徐家汇华山路旁的徐家汇名品街，共3层。底层主要以经营品牌服饰为住，单元面积在65平方米左右；二层、三层以餐饮为主，面积在400平方米左右。餐饮店普遍采取了沿路一楼设置小开间店头做引导，二、三楼做店堂。 徐家汇名品街虽然享受了徐家汇商圈带来的客源，但由于商业街位于主交通干道旁，所以只享受了单边人流。再加上徐家汇商圈本来就拥有上海六百、太平洋、东方商厦等中高档百货,分流了名品街的部分客流。 本案沿街1-5楼与之相象，但面临同样问题：楼层越高，商业价值越低，3楼以上较难招商。 3、地铁沿线商城 百盛购物中心 位于陕西南路地铁口的百盛购物中心，是淮海路上的主要流行消费市场之一，整个商场以吸引中高档层次的客户为主。由于整个商场在地铁出口处，因此商场每天的人流量很大。 米兰时尚广场 位于中山公园地铁站的米兰时尚广场，以时尚服装、流行饰品为主营方向，每天的人流量较多。 亚太盛汇 阶段 售价（元/平方米） 租 金（元/天/平方米，建筑面积） 回报承诺 一期 16000 3—10 二期至03年6月底前免费 带租约或四年总价36%回报 二期 未定 分析 亚太盛汇”位于地铁二号线杨高南路站站厅，分南北广场两部分，北广场先行出售。 该案借助襄阳路服饰一条街的品牌和一些销售策略（如零风险投资、高回报投资、零风险购铺、低首付购铺）来吸引客户。由于该案得房率只有40%，导致投资回报率较低，只能靠承诺回报吸引部分投资客。目前由于商铺人流量不足，导致销售情况较差，该案二期现已封盘，将进行统一规