居上项目市场需求调查报告.docVIP

目 录 第 一 章 柳州市房地产市场需求分析……………………2 第 二 章 河东片区房地产市场需求分析…………………6 第 三 章 龙城水恋项目市场需求调查分析…………… 10 第 四 章 综述…………………………………………… 31 柳州市房地产市场需求分析 一 近年柳州房地产业呈高速增长态势“亮点”和“热点”2002年企业家信心指数为156.8点。在工业、建筑业、交通运输及邮电通信业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业等六大行业中独领风骚，保持领先地位。据有关专家的分析，柳州市房地产业至少还有几年的稳定增长期。从企业传来的信息可预计，柳州市房地产业的景气指数。据悉，柳州市房地产业发展在今后5年内，柳州市城镇化水平由现在的23％增长到31％。城镇化发展步伐加快，加大了柳州广大市民对商品房的需求。国家在政策上支持了房地产业的发展。柳州市这个素有“桂中商埠”之称的城市享受的“阳光”则更多。，柳州市单位集资建房已逐渐减少，购买商品房已成为柳州广大市民解决住房和改善住房条件的重要途径。 目 　 年 份 GDP数值 （亿元） 居民收入　 （元） 房地产投资 （亿元） 房地产销售 （万平米） 2000 实际数值 177.72 5740 4.84 39.7 2001 实际数值 195.73 7547 8.82 67.7 同比（%） 9.2% 23.9% 45.12% 41.36% 2002 实际数值 230 7928 15.99 81.3 同比（%） 14.9% 4.81% 44.84% 16.73% 2003 实际数值 275.9 9570 27.9 97.2 同比（%） 16.6% 17.16% 42.69% 16.36% 2004 预计值 330.3 11400.6 33.2 116.3 预计同比（%） 16% 16% 16% 16% 2005 预计值 394.8 13600.4 39.6 137.9 预计同比（%） 16% 16% 16% 16% 2006 预计值 467.7 16100.3 47.2 164.8 预计同比（%） 16% 16% 16% 16% GDP增长走势图 居民收入情况走势图 房地产投资情况走势图 房地产销售情况走势图 （三）2005——2006年柳州房地产市场需求趋势 在2003——2004年，柳州房地产强劲的发展势头，相当的支持力度来源于大量的旧城改造拆迁，同时大型商业项目齐头并进的开发势头也是柳州2003——2004年房地产发展一个最明显的亮点，整体市场发展呈现持续、匀速的发展态势。 依据目前了解到的政策，柳州在2005年、2006年仍然保持和2003年、2004年基本等量的拆迁量，同时城市有计划地扩张又在同步进行，因此预计2005年、2006年柳州的房地产市场基本可以保持2003——2004年的增速，总量需求分别为138万平方米和165万平方米；在柳州新增商业面积已经足量的情况下，2005年、2006年柳州商业地产的发展应该有较大的降幅，商业物业和其它性质的物业之间的比例应该为2：8左右，即住宅物业、公寓物业等应有较大的发展空间。 二 柳州市房地产投资方向与重点 柳州市房地产投资方向与重点—— 以河东新区、阳和工业新区及旧城改造为重点“开发—产业化、经营—规模化、融资—多元化、销售—商品化、服务—社会化”完善的房地产市场体系。房地产投资以河东新区、阳和工业新区及旧城改造为重点300余亩，建筑面积4万平方米，其特点是：亲民、开放、自然、具可持续发展等。 2、河东新区作为柳州市新的政治、经济中心，其标志性工程“行政中心”迁入新区后，随之将带来广阔的“商务办公”市场。与政府联系紧密的行政部门、企业、金融机构也会适时迁入河东片区，选择一个即依托政府又相对独立的办公场所，该区域的区域性商业地产、商务性质的公寓楼将拥有比较大的发展空间。从投资角度看，市中心的房价已逼近封顶价。而河东区目前还处于起步阶段，2000每平方米的价位仍有很大的升值空间。有人预计，一旦行政、名校全部归位，房价可能会升至3000元以上每平方米。 3、柳州的高端富裕群体没有南宁的群体大，对高档住宅小区的需求量不会很大，相比之下，中偏高档的住宅楼盘在河东版块的发展空间要大得多，一则因该类楼盘的客户群体量大，二则很多地块的先天资源和整个河东版块的特性决定做这类楼盘比较合适。因此，我们将龙城水恋项目的产品定位为中偏高档的精品住宅小区应是该项目的合理选择。 第三章 龙城水恋项目市场需求调查分析 项目情况简介 （一）龙城水恋项目（以下简称本案）位于市体育馆对面，占地70亩，用地形状呈“口”形，地势为比较平坦，起伏不大，沿东环路临街面。 （二）本案