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探寻广州别墅□ 作者：陈耀华???日期：2004-1-21 ????广州别墅群落发展历就“天时、地利、人和”，与城市的发展脉络融汇相接，见证了广州城区漂移、居住价值变迁的历程。细细数来，颇有一番不凡意象。起源????广州别墅发端于沙面、西关和东山，上个世纪20-30年代，英、法豪强强租沙面岛，建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。如今，这些保存依然完好的老房子，与岛上的百年参天古榕融为一体，形成了独特的人文环境。而在当时商贾云集西关和官僚聚居的东山，西关大屋和西式小洋楼可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。????其后，在东山新河浦和华侨新村，出现了广州第一个商品房性质的别墅群，40年代~60年代初，印尼一度排华，为了不使当地的华人流离失所，在周恩来总理的关怀下，广州政府划出两片区域，建起别墅和小洋楼，向世界各地华侨们出售。时至今日，毗邻环市路花园酒店、世贸中心、友谊商店的华侨新村，已是广州市中心难得的一片绿洲，昔日的老房子大多被改为情调十足的广告、设计、文化传播公司和特色酒吧。而新河浦因邻近省人大和军区，已成为军政要人的官邸专区，幽深神秘。高速发展的年代????从上世纪90年代开始，广州经济高速发展，处处商机涌现，吸引了不少港商来穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。城建集团、新世界等大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源，开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区，首次面向市场大众发售，启动了广州豪宅的商品化进程，同时也令发展商取得了丰厚的收益。95年新世界花园别墅首期售价高达每平方米45000元，而两年后新一期比华利山推出时，售价依然屹居40000元以上。????如果说此前的广州别墅群是顺应天时、地利、人和，自然而生的话，现今的广州别墅市场，在极具张力的“大广州”城市规划“催生”下，面临着一次史无前例的爆涨期，主调是：震荡前行，产品细化。“别墅运动”时刻????广州的大盘运动全国闻名，从中衍生出“别墅运动”，始作俑者是位于广州东郊30公里外的“凤凰城”。2002年五一黄金周，凤凰城用一句“白领也能住别墅”和低至50万的价格，狠狠地撕掉了别墅超然在上的面具。数百套别墅几天内卖光光，事后有好事者算了一下，平均不到5分钟就卖掉一套。市场的度量平衡一旦被打破，后果便一发不可收拾，衣钵继承者迅速涌现。5个月后，以开发珠江新城豪宅而著称的恒大集团，在同样离广州有30多公里的花都区推出金碧御水山庄，以30万的低价再次击穿别墅的价格底线，销售情况依然令人惊讶。凤凰城和金碧御水山庄的崛起，对别墅市场布局进行了最彻底的演变催化，大众化别墅始现。????经历近一年多的冲刷，广州别墅市场大致形成了“纺锤型”的产品层级，站在最高处的是占有稀缺山水资源、地缘价值的顶级别墅，如二沙岛宏城花园、汇景新城“明月清泉”组团以及凤凰城超豪华别墅，价格在1000万以上，宏城花园楼王售价达到惊人的5000万元。另一端的是依山傍水、适合休闲度假的大众化别墅，凤凰城、金碧御水山庄、逸泉山庄和新近推出的东方夏拿湾当属此列，总价在30-60万，社区规模庞大，生活配套和娱乐设施齐备。即将别墅年的广州????而目前成长最快的，是总价在200-300万，产品锐意创新、交通较为便捷的居住型精品别墅，如广州雅居乐花园、锦绣香江、翡翠绿洲、公馆世家、桐林美墅馆等。此类产品无论是户型还是面积都相当好用，总面积在200-500平方米之间，大部分都可以达到厅大房大、花园大、采光充足，既满足了家庭的功能需求，也满足了对舒适度的要求。此类型的别墅业主多为年龄在35-45岁之间、事业稳定的公务员，以及私企业主、外企高管等。他们对别墅的环境、小区的整体素质最为关注，而对户型、价格的要求次之。????展望未来，受别墅用地政策变化的激发，沉寂多时的待开发地块将苏醒加速上市，连同正在开发的项目，未来的供应量接近一万套。广州迎来别墅年，产品创新和营销突破也会层出不穷，各位看官要坐稳了。