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房地产项目开发流程图解析 制定项目论证计划方案（财务部）土地来源项目可行性研究任务的确定 制定项目论证计划方案（财务部） 土地来源 项目可行性研究任务的确定 明确项目论证的性质、目的（财务部） 建筑规划条件（总工室） 建筑规划条件（总工室） 项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部） 项目区位、地理位置、四周范围（拆迁部） 市政条件（拆迁部） 市政条件（拆迁部） 市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部） 市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部） 征地费用（拆迁部、开发部） 征地费用（拆迁部、开发部） 动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部） 动迁安置补偿费用、动迁管理费用（拆迁部） 规划、勘察、设计费用（总工室） 规划、勘察、设计费用（总工室） 讨论并决策（中层以上领导）项目论证分析（财务部、总工 讨论并决策 （中层以上领导） 项目论证分析 （财务部、总工室） 配套工程设计费用（总工室） 资料汇总（财务部） 招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室） 1、市场分析 招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室） 建安费用（预算部） 2、经济分析 建安费用（预算部） 3、技术分析 小区配套、环境工程费用（预算部） 4、财务分析 小区配套、环境工程费用（预算部） 城市配套集资费（开发部） 城市配套集资费（开发部） 利润（财务部）不可预见费（财务部）财务、管理（财务部）销售费用（营销部） 利润（财务部） 不可预见费（财务部） 财务、管理（财务部） 销售费用（营销部） （一）：项目可研和决策控制程序 接上 土地投标中标通知书通过土地招、拍、挂方式获取土地 土地投标中标通知书 通过土地招、拍、挂方式获取土地 计委立项（市计委） 计委立项 （市计委） 办理选址意见书（市规划局） 市政府会议纪要编制项目建议书 市政府会议纪要 编制项目建议书 进行拆迁安置及征地（拆迁公司）办理拆迁许可证（市房管局） 进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理拆迁许可证（市房管局） 办理拆迁红线 （市规划局用地科） 办理国有土地使用证 办理国有土地使用证 （区国土分局转市国土局） 办理市政府用地批复 （区国土分局转市国土局转市政府） 办理用地规划许可证 办理用地规划许可证（市规划局用地科） 办理初步规划方案审批手续（市规划局总工室） 策划方案定位 策划方案定位 办理环境影响报告及审批手续（市环保局） 办理环境影响报告及审批手续（市环保局） （二）：项目开发前期工作准备 规划设计委托或招标控制性详规方案报规划审批（规划局总工室）方案评审 规划设计委托或招标 控制性详规方案报规划审批 （规划局总工室） 方案评审 进行规划方案设计 地质勘察审查进行地质勘察勘察单位委托或招标 地质勘察审查 进行地质勘察 勘察单位委托或招标 （总工室或项目管理部） 单体方案报审（规划局总工室） 单体方案报审 （规划局总工室） 进行单体施工图设计 进行单体施工图设计 （三）：项目规划方案及设计流程 接上 建筑工程施工许可证办理安全监督（建设局安全 建筑工程施工许可证 办理安全监督 （建设局安全站） 施工图审查 （审图公司） 施工招投标（项目管理部）办理项目报建（建设局行政中心） 施工招投标 （项目管理部） 办理项目报建 （建设局行政中心） 办理质量监督（建设局质监站） 办理质量监督 （建设局质监站） 消防审核（市消防支队） 消防审核 （市消防支队） 监理公司确定 （建设局） 监理公司确定 测绘院预放样人防审核（市人防办） 测绘院预放样 人防审核 （市人防办） 组织施工放样 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 办理排污水手续环保审批手续（环保局） 办理排污水手续 环保审批手续 （环保局） 办理环保手续 办理环保手续 涉外建审手续完成三通一平（项目部） （规划局工程科） 涉外建审手续 完成三通一平 （项目部） 办理临时用水手续 办理临时用水手续 无线电微波干扰审核 （无委办） 办理临时用电手续 办理临时用电手续 航空高度影响审核（空军） 航空高度影响审核 （空军） （四）：项目施工前准备工作 接上 验 槽桩基静载检测 验 槽 桩基静载检测 （建瑞桩基检测公司）） 组织工程施工 组织工程施工 基础施工土方开挖做好开工报告（施工单位）工程桩基进场施工 基础施工 土方开挖 做好开工报告 （施工单位） 工程桩基进场施工 组织图纸会审和设计交底 桩基动测（建瑞桩基检测公司） 桩基动测 （建瑞桩基检测公司） 审核施工组织设计（总监、项目管理部）（项目管理部） 审核施工组织设计 （总监、项目管理部） 办理商品房预售许可证 办理商品房预售许可证 （销售部） 商品房买卖合同、银行按揭手续办理（销售部）交房 商品房买卖合同、银行按揭手续办理 （销售部）