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淮南市房地产资料 一、市场环境分析 1．淮南市简介 1）地理区位 2）城市基本属性 ——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。 3）行政区划 总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人； 辖有5区1县：田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县（2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区）。 4．科教实力 在地级市中，淮南市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。 2．对外交通 淮南位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。 1）铁路 阜淮铁路通过津浦线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。 2）公路 206国道横贯全市。淮南距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程； 2003年7月，京福高速淮南连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道； 正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（阳）高速公路，其实验段已于2004年11月动工，预计2007年底建成。 3）机场 合肥机场至淮南110公里，蚌埠机场至淮南30公里 4）淮河水运 通长江、连大海，可四季航行。 3．经济环境 1）经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段 2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，煤、电支柱行业快速增长； 同时，淮南处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移； 由于京福高速淮南连接线的建成，淮南的外部交通环境得到极大改善，淮南吸引的外来投资不断增加，也为经济提供了新的增长点。 预计2004年淮南的GDP将达到210亿元，增幅为16%，是1995年以来增速最快的一年。 2）人均GDP将突破1000美元 2003年，淮南的人均GDP达到8045元人民币，折合974美元；如按10%的发展速度计算，2004年将达到1071美元。 根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。 3）第三产业较落后，但发展较快 主导产业：煤炭、火力发电、化工； 优势产业：医药、纺织、机械、轻工； 三次产结构：10.5：51：38.5（2003年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处于起步阶段。 2003年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入淮南。 4）居民收入和消费情况 人均可支配收入： 2002年淮南城镇居民人均可支配收入为5345元，2003年达到6010元，增长12.4%；2004年经济增长速度为16%，高出2003年3.6个百分点，人均可支配收入的增幅也将高于2003年，预计可达到7000元左右； 总体而言，处于较低的水平，但上升的势头较快 工资收入：平均月工资水平大约850元左右，低者400元不到，高者超过1万元；教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平，大约1200-1500元/月； 以行业来看，金融、烟草、电信等行业的工资较高，约2000-3000元/月；采掘业职工工资收入最高，月收入大多超过1万元/月； 消费支出结构：“吃”方面的消费支出仍然占较大比例，恩格尔系数较大，2002年为44.6；但随着收入水平的增加，用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加，恩格尔系数呈下降趋势。 5）经济发展规划 ——主动融入长三角，迎接产业转移 ——办好一个园区：淮南经济技术开发区 ——建设三大基地：亿吨煤基地、华东火电基地、煤化工基地。 ——发展六大产业：煤炭电力产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织服装产业、轻工食品产业 4．城市建设 1）城建现状——缺少规划，城市建设落后 淮南是一座能源型城市，城市“因煤而兴”。由于国有煤矿“大而全、小而全”的建设，一座煤矿就相当于一座卫星城市。 加上国内城市规划水平的低下，淮南市长期以来都没有规划，城市建设异常落后，特别是城市中心区——田家庵区，房屋破旧、道路凹凸不平，公共绿化无人管理； 到2003年，淮南市建成区面积仅89.44平方公里。 2）发展规划——东扩南进，接轨长三角 由于城市边缘的煤炭资源即将开采完毕，煤矿将向远离市中心的地方发展，以“煤”立市的淮南，面临着经济产业结构调整和城市功能转型的现实。 新一任市政府领导班子上任以来，开始着手进行淮南的经济调整，加强了80年代就设立的经济技术开发区的建设，招商引资取得较大成果，先后有韩国、中国万向集团、托普软件等入驻开发区； 同