瑞湾国际（联唐）.ppt

针对“目标”的推广 所有的推广当然都要针对目标来执行， 本案因产品的特殊性更是如此。 必须从LOGO、推广语、调性、媒体选择、SP活动等所有方面， 做到稳、准、狠。 稳：项目气质必须保持五星级酒店式公寓的泰然气度。 准：锁定目标客群，非发散性推广。 狠：整体调性全方位把握狠字，做到掷地有声。 LOGO LOGO LOGO LOGO 五星级·执掌滨海社稷 推广语 瑞湾国际酒店2009年推广全案 2008年尾的全球性经济危机及全国性房市持币上观， 让所有地产人对2009年的展望，都可以用“忐忑”来形容。 我们更是如此！ 原因： ◆客体主要以港口贸易、进出口贸易、船舶海运为依托，经济危机对其直接影响。 ◆产品形态为酒店式公寓，不属刚性需求品，如此大势下投资者更趋谨慎。 避无可避 1.剖析产品属性 2. 顺势还是借势 3.千载罕逢的契机 4.特殊定位的市场与客群 5.针对“目标”的推广 6.美术表现 本方案须解决内容 剖析产品属性 本案总占地面积8511.9平米，总建筑面积79654.22平米，建筑高度125米，容积率8.57，绿地率3.82%。 东侧：天津港及入海口 西侧：于家堡金融区 南侧：海河 、蓝鲸岛高档生活区 北侧：城市公园、港务局大厦和紫云公园 从宏观的项目四至来看： 东、南侧：为气势蓬勃的海河及天津港，本案直享港口优势又可直瞰海景，又因聚水聚财的风水观，必须善加利用。 北侧现状为大片的老旧居住区，对本案无促进可言，反而影响高端调性。 西侧：于家堡金融区，虽然现状仅为平地，但未来将是滨海CBD，且距离我们近在咫尺，可提升本案综合市场说服力。 项目四至 地下停车场 负1层 1-2层 商业 写字间 3-6层 7-27层 28层 酒店式 公寓 顶级会所 游泳池、健身房、格调酒吧，共享瑞湾酒店中咖啡厅、KTV、温泉水疗、演绎酒吧、日本料理等五星级配套。 与机械停车场共计389个车位 310-900平米（6套）品牌商业填补区域空白 共609套，户型有一室、两室、三室，面积区间70-150平米（建筑面积），层高3.5米，装修后净高2.8米，内部配有商务现代版精装修(全精装修+厨卫间拎包入住)及海外独家特供的精品家饰。 面积约150-550平米之间（套内面积），层高4.2米，室内毛坯交房，公共部分精装修 S W O T ◆ 版 图 优 势 ◆ 血 统 优 势 ◆ 产 品 优 势 ◆ 配 套 优 势 ◆ 精 装 优 势 ◆ 组 团 优 势 ◆ 滨 海 机 遇 ◆ 时 间 契 机 ◆ 环 境 劣 势 ◆ 独 立 劣 势 ◆ 市 场 威 胁 ◆ 大 势 威 胁 ◆ 版图优势：本案被于家堡、响螺湾、海河、蓝鲸岛高档生活区、紫云板块、天 津港等滨海动力之源所环绕，升值前景喜人。 ◆ 血统优势：瑞湾集团的品牌效应在滨海涉猎货运代理、船舶代理、酒店服务、 石油储运、房地产开发等多方行业，不仅有口皆碑，更便于渠道开拓。 ◆ 产品优势：本案为五星级奢适型酒店式公寓，更是区域内目前独一产品，同类不存在竞争对手。 ◆ 配套优势：5M挑高奢华大堂/6层共享空间/24小时地心温泉入户/中西餐厅/顶尖会所/高档办公区/演绎酒吧/品牌商业/KTV/咖啡/温泉水疗 ◆ 精装优势：TID担纲室内精装+海外特供精品家饰 ◆ 组团优势：与瑞湾酒店相邻，资源共享，品位共荣。 S（优势） ◆ 环境劣势：本案周边多为老旧居民生活区，低端的生活配套、贫乏的商业配套，唯一绿化的城市公园的独自莅临，孤芳自赏。更因项目内一条铁路，而影响了项目整体高端调性。 ◆ 独立劣势：虽然我们的宏观四至几乎囊括了滨海的几大优势板块，但如于家堡（距离本案最近）等尚未动工，优势不甚明显，而地处众多板块中的本案，却被老旧的生活区所阻隔，未通汇贯通，周围板块在这里首尾不得相连，颇如独立君王般无奈。 W（劣势） ◆ 滨海机遇：全中国都将目光汇聚滨海，随着政策扶持与招商引资的推进，区域内房地产的潜力指数不容小觑。 ◆ 时间契机：与本案最近的于家堡做为滨海CBD，围挡已立，2009年开始动工，10年内建成，这10年过程中，自然会有国内外众多大型顶尖企业机构外派人员来此工作，而这些人当然需要酒店或公寓以满足居住条件，这就是我们最大的市场份额。 O（机遇） ◆ 市场威胁：落寞的房市已经让刚性需求趋于持币上观的态度，很多刚性需求的人宁愿暂时选择租住来等待市场滑落，而本案的客群更趋投资型+自用型的复合需求型，如果推广及销售手段过于传统，则无法对客体构成吸引。 ◆ 大势威胁：全球性经济危机对港口（进出口）贸易的影响不容小觑，这将直接削弱本案部分客群的购买力。 T（威胁） 在挖掘、整理了项目属性后， 推广策略越发顺理成章。 而推广之初就是了解地缘性市场， 重中之重便