绵阳商务综合体项目定位报告（终稿）.doc

委托单位： 报告单位： 报告日期： 前言·················································3 第一部分 市场研究的主要因素和产品发展方向最初判断 一、影响本案研究的主要因素····································4 二、产品发展的最初判断········································5 第二部分 市场研究的基本结论 一、竞争环境··················································6 二、商铺经营调研结果··········································8 三、投资者····················································8 四、住宅意向消费者············································9 五、酒店市场调研结论··········································10 第三部分 项目地块属性分析 一、地块环境分析条件··········································11 二、地块的SWOT分析···········································12 三、结论······················································13 四、地块条件建设··············································14 第四部分 核心价值体系及项目定位 一、核心价值阐述及实施········································15 二、商业市场定位及产品规划建议································19 三、住宅部分（12层电梯公寓+多层2+4）市场定位及产品创新······33 四、酒店部分（2层商业与10层住宅）市场定位及产品创新·········42 五、项目价格建议··············································48 第五部分 结束语 前言 地域性是房地产的一大特性，不同市场环境、自然环境以及人们的生活习性、知识结构、感知习惯，产生了对房屋产品设计和营销推广的不同要求。如何在特定的地域环境中，发挥项目优势，寻找市场空白，创新产品，是实现项目利润最大化的关键。 绵阳是中国城，风景旅游城市， 根据对本案固有条件的初步判断及其对市场研究的结果得出，本案的产品可能的发展方向基本包括： 集商业、住宅、酒店三大类——从地块的规划指标条件可以判断出本案是以12层小高层住宅、6层多层（2层裙楼）、12层酒店（2层裙楼）和商业（以综合类商业为主）的产品组合。 本案研究的核心原则是在土地指标、地块属性、市场情况三种主要限制条件下，结合区域发展及开发商开发理念，寻找将地块利用价值最大化的方向。 第二部分 市场研究的基本结论 一、竞争环境 1、区域概况 迎宾路综合市场片区是大西南地区和四川省的主要商品批发交易中心，区域内集中了包括“迎宾路综合市场”、“绵阳陶瓷市场”、“水果批发市场”等颇具影响力的10多个的专业综合性批发市场。也因此吸引了来自全国各地的人在此经商。 而目前绵阳围绕科技城的建设，进行规模性的旧城改造及新建，借以启动该片区的房地产市场。而同时区域内聚集的大量经商人群，形成了迎宾路综合市场区域住宅和商业物业潜在需求市场的中坚力量。这势必会为该片区的发展乃至推动整个城北带来一次新的机遇。 2、已售罄住宅特征 ●购买群体以城北个体经营者为主，主要目的是用于解决自身的居住问题； ●区域内的楼盘以中低档定位为主，以低价策略实行销售，且区域内的整体供应量较小，区域内的市场消费潜力释放空间巨大； 3、小区配套 ●该区域内大配套及小区配套比其它区位都薄弱得多。部分小区有康体设施、会所、花园或广场就已算是区域内品质较高的楼盘了。 ●通过调查得知：如果产品品质提高、配套设施相对齐备、环境稍好的情况下，即使价格会相对高一些，消费者基本上也能接受。 4、物业价格 1）住宅 ●区域内的住宅物业价格在绵阳市整体范围内处于中低端水平，主要物业销售均价在1200-1600元/平方米； ●今年该区域内的住宅与去年相比，单价涨幅相对其他区域比较高。 2）商业 ●区域内最新开发的楼盘，底铺均价为9000-11000元/平方米。 5、商业物业经营业态 ●区域内专业综合批发市场集中，生活配套设施较少； ●小区附近以小型超市、美容