二手房交易按揭付款阶段的过错与违约——甲某与乙某二手房买卖纠纷一案启发.docVIP

精品论文 参考文献 二手房交易按揭付款阶段的过错与违约——甲某与乙某二手房买卖纠纷一案启发 广东格明律师事务所 广东 深圳 518048 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。而在二手房交易过程中绝大部分购房者都会选择按揭贷款的付款方式，毕竟一次性付款所需的金额较大。 按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务，而本文所述仅限于房屋按揭贷款。房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。而按揭贷款是违约高发的时间段，原因是房价的迅猛增长导致违约成本低甚至能够获得收益。本文将从一个案例出发分析二手房交易按揭贷款阶段的过错与违约的具体情形，案例如下： 乙某向甲某购买以房产，房产价值为1500万。双方约定交付定金后通过银行按揭贷款的方式付款。其中《二手房买卖合同》中关于银行按揭付款阶段的规定具体为：“1、买方应于签署本合同之日起10日内付清首期款，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请材料，卖方需无条件配合；2、买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款承诺额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约”。在按揭贷款申请阶段中，买方因自身原因无法取得贷款承诺函，应由买方自己补足应付款项，买方却另行寻找资金监管银行，因此构成了违约。 双方诉至法院后，一审法院认定了买方违约没有补足应付房款，但认定：买方仍然积极寻找贷款银行的行为不存在故意违约的故意；卖方在取消资金监管手续后，没有谨慎告知买方应及时在期限内补足应付房款，对于合同解除亦负有过错。故买卖双方都不因此合同或者任何利益，定金亦由卖方归还给买方。 我认为本案中法院认定存在两个问题： 1、违约责任的承担是否须以恶意违约作为条件？ 2、卖方是否具有“谨慎告知”的义务？ 一、针对第一个问题，我认为违约责任的承担应以客观事实???基础，不能以主观故意而简单免除违约责任。 违约责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依照法律规定或合同约定所应承担的法律责任。在英美法中违约责任通常被称为违约的补救，而在大陆法系中则包括在债务不履行的责任之中。违约责任的产生是以合同当事人不履行合同义务为条件的。这里包含两层意思：（1）违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的合同关系；（2）违约责任是以违反合同义务为前提，没有违反合同义务的行为，便没有违约责任。 我国《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。亦即是合同一旦生效将在当事人之间产生法律拘束力，当事人应当按照合同的约定全面地、严格地履行合同义务，任何一方当事人因违反有效合同所规定的义务均应承担违约责任。违约责任在本质上由合同义务转化而来的，是当事人之间的约定。在一方不履行时追究其违约责任，是在执行当事人的意愿和约定。本文案例中应由买家承担违约责任。具体分析如下： 首先，客观事实上，买家已经违背了合同的约定，构成了实质上的违约行为。买家积极向其他银行申请按揭贷款的行为是否是善意亦值得商榷。根据合同约定，在买卖双方没有达成重新向其他银行申请贷款的合意的情形下，卖方并无义务再次配合买方重新办理按揭贷款手续。而实际上，依据合同约定本应是由买家补足应付房款，买家却不依合同约定履行，重新寻找其他银行的行为实际上亦是拒绝按合同约定补足购房款的行为。因此，仅从买方的行为判决其主观方面的真实情形对于买卖双方是极不公平的，既然双方自愿签订合同，那么就应遵守合同约定，不能仅凭主观臆断就断定买方不存在恶意。 再者，主观上即使存在善意，亦不能免除事实上的违约责任。违约责任的承担系由于合同一方的违约行为而产生的，而不是由于一方的主观恶意而产生的，确认承担违约责任的核心是违约行为以及违约的事实的存在。况且合同具有相对性，一方当事人主观上的善意违约未免不会构成对另外一方当事人的损失。因此，我认为主观上的善意恶意仅能对违约金的数额或者是责任的大小有影响，而不能免除违约责任。 本文案例中，买家不依合同约定履行，重新寻找其他银行的行为实际上是拒绝按合同约定补足购房款的行为，是构成违约的行为，其承担违约责任系合法合理的。 二、针对第二个问题，我认为卖家并无义务再次在合同外告知买家及时在期限内补足应付房款，不存在谨慎告知的义务。 《合同法》第60条规定“当事