2010年北京高端别墅项目市场调研定位.ppt

* 东部景观处理示意 * 日常居住型别墅 日常居住型别墅主要作为日常居所，其以交通为依托，价格分布从城市中心向外符合圈层效应。 资源型别墅 资源型别墅依托资源形成，其用途多样化，包括度假休闲、会所、社交、养老等，依托独特资源形成价值峰点。 别墅市场产品可分为日常居住型别墅和资源型别墅 日常居住型别墅的KPI 高档别墅社区氛围 便捷的交通 投资价值 快速交通干道连接城市中心 车行时间一般控制在1小时以内 拥有象征其高档别墅社区的标签 成熟高档的配套 区域的匀质性 所在地段具备发展前景和投资价值 购买该别墅有一定的保值增值潜力 便捷的交通: 根据客户所能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 八达岭高速 京承高速 机场高速 京通快速路 京津唐高速 京开高速 京石高速 五环 六环 日常居住型别墅通常沿快速干路分布，距离城市中心的空间距离在30公里以内，时间距离在60分钟内， 以北京市别墅分布为例，绝大多数日常居住型别墅都分布在五环和六环之间以及六环沿线，并且均有快速交通与城市中心相连接，与城市中心通达性好。 高档别墅社区氛围——拥有象征高档别墅社区的标签 大面积的人工湖 豪华的入口 气派的会所 碧水庄园人工湖面积达到433亩,是京城目前最大的人工湖景的别墅社区。 保利垄上别墅社区入口专属的林荫大道、大体量的喷泉、质感大气的雕饰无不张显别墅的档次和品位。 龙湾别墅会所建筑面积7000平方米，地上两层、地下一层。会所造型舒展，充满灵性。功能设置完备，包括茶座、网球馆、壁球馆、游泳池、温泉室、西餐厅、书吧、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室等。 高档别墅社区氛围主要通过以下环节体现： 社区大面积集中景观；如大湖面,大片原生林等 社区入口； 高档配套,如豪华会所，五星级酒店等。 气派的会所 高档别墅社区氛围——成熟高档的配套 典型项目 休闲运动类 教育类 与老人孩子相关 优山美地 12000平米会所。包括大型超市、餐饮、游泳池、健身房、网球等 顺义国际学校、北京利迈学校 欧陆苑 会所、网球场 顺义国际学校、北京利迈学校 儿童娱乐场 瀛海名居 休闲活动中心，SPA水疗，日光游泳池 、男士运动健身 双语幼儿园、北工大试验学校、北京国际艺术学校 儿童托管与游乐中心 纳帕溪谷 1.2万平方米的会所，包括中、西餐厅、各种球类、影院、超市、健身房、泳池、桑拿洗浴 汇佳私立学校、景山分校、亚运村幼儿园 儿童托管中心、棋牌室、医疗室 大湖山庄 泳池、健身房、台球室、壁球室 京西国际学校、ISB国际学校、蒙特梭利国际学校 儿童游乐场、棋牌室 基本生活类 如超市、餐饮等 提升项目档次类 休闲运动类：如俱乐部、SPA等 教育类：知名幼儿园、小学、高中等 与老人孩子相关：儿童游乐场、棋牌室 高档别墅社区氛围——区域匀质性 温哥华森林位于北京亚北别墅板块内，周边的项目有纳帕溪谷、麦卡伦地、东方普罗旺斯、渡上等。板块整体产品素质较高，市场关注度大。为温哥华森林提供了高档别墅社区认知的板块平台。 保利 垄上 东方普罗旺斯 壹仟棟 纳帕溪谷 温哥华森林 渡上 麦卡伦地 蓬莱苑3期 长河玉墅 亚北板块别墅的分布 日常居住型别墅多数位于同类项目聚集形成的成熟别墅圈内，区域的匀质性为项目提供了：相应档次配套的聚集；市场的认知价值；高档别墅的生活氛围 投资价值 特征 分类 典型项目 短期投资价值 长期保值增值 依托高端租赁市场 位于城市热点区域 丽高王府：位于使馆区附近，有使馆区高端外籍客户作为租赁市场的支撑，出租率高，能够获得可观的出租收入。 温哥华森林：位于别墅热点开发区亚北板块内，板块内产品整体素质高，市场关注度大 西山美庐：位于西五环，西山山脉的东侧，西边的上风上水、与城市适中的距离和优越的自然资源造就了项目的高档形象和投资价值 优山美地：项目对面是北京著名的顺义国际学校，加上便利的交通、成熟的区域生活配套极大提升了项目的投资价值 一千栋：项目占地160万平方米，一共1300套独栋别墅，目前仅推出149套，项目的大盘优势有利于项目后期的保值增值。 周边拥有特殊的配套 位于城市稀缺地段 大盘开发 资源型别墅的KPI 资源型别墅的KPI关键在于其资源的强势度,资源强势度包括三个层面的内容 所在区域或城市具有较高的价值认知 与度假生活相匹配的高档配套 良好的甚至稀缺的自然资源 资源型别墅作为奢侈品必须具有标榜身份和财富的特质，因此项目所在的区位或者城市知名度和美誉度对于资源型别墅的价值作用很大，如三亚和青岛的别墅的价格就远高于北戴河。 资源型别墅需要提供居住者更多的与日常生活所不同的生活内容以满足其度假的需要，这要求其具备与度假生活相匹配的配套，如度假村、酒店、高尔夫等