碧桂园运营模式研究20160930.ppt

1、工程技术管理支持体系 No.5 碧桂园工程管理研究——工程质量控制 2、 工程质量评估考核体系 (1) No.5 碧桂园工程管理研究——工程质量控制 2、工程质量评估考核体系 (2) No.5 碧桂园工程管理研究——工程质量控制 3、施工质量全过程重点控制 No.5 碧桂园工程管理研究——工程质量控制 1、做好整体小区的规划工作 2、合理确定项目的标高 3、做好土方平衡计划工作 4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。 5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。 6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。 7、做好内外的沟通协调工作 8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作 9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。 10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。 事前控制 No.5 碧桂园工程管理研究——工程进度控制 1、加强检查和督促 2、加强组织、管理 3、加强协调和沟通 4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益和声誉，确保项目的进度。 事中控制 事后控制 事后组织项目部、监理和参建单位进行认真总结，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免类似的情况再次发生，不断提高项目部的进度控制能力。 No.5 碧桂园工程管理研究——工程进度控制 06 成本管理研究 一条龙开发?大成本管理 1、低地价，大规模的投资策略 选址以二、三线城市的郊区居多，平均楼面地价低， 土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8%左右。 2、以低价换周转 项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。 ?3、售价低有效控制了销售成本 通过低价去化快有效控制了销售成本。 ?4、资金集中统一管理，有效监控资金运动 通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询帐户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。 1、 2、 4、 3、 No.6 碧桂园成本管理研究 设计成本控制 采购成本控制 工程成本控制 No.6 碧桂园成本管理研究 碧桂园颠覆了地产外包经营模式，“一条龙”开发模式实现了项目从拿地、规划、方案设计、建筑施工、装修到销售和物业管理整个作业链条完美整合，在此基础上碧桂园最终缔造了“规模拿地、3个月快速开发、平均售价仅仅4582元\平米的楼盘开发传奇。碧桂园也因为这一点，被媒体评价为地产价值链条的“通吃者”，房地产产业链的“整合专家”。 基于产业链条整合的碧桂园战略成本管理实现了碧桂园项目平均售价只有4582元\平米的奇迹。 前期设计成本控制： 碧桂园拥有自己的设计院，拥有数以百计的成熟户型，仅仅是联排别墅的经典户型就多达100多个，能够涵盖各地气候、习惯等因素所需要的各种户型设计，这些成熟图纸包含了足够多的信息量（比如开关面板设计在房屋的哪个位置，可以让住客摸起来更舒服；每一扇门与墙壁之间的缝隙宽度怎样才最合理；瓷砖应该采取哪些铺设方法等）。这意味着碧桂园按照既有图纸，稍作调整或不作改变就可以进入施工程序。 01、设计成本控制 No.6 碧桂园成本管理研究 施工过程设计成本控制：优化设计，减少变更 设计决定了整个项目至少75%以上的成本，那么优化设计、减少施工过程中的变更洽商量。 大项的变更洽商的签订应采用四方会签制，参加签字人员有工地代表、工程造价人员、监理单位、施工单位。 对结构工程及部分安装工程采总价包死的方式签订合同，虽可降低成本，但不利于品牌创立，因此应延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽商发生量。对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，可考虑由投标方于招标过程中对图纸进行专业优化。 01、设计成本控制 No.6 碧桂园成本管理研究 No.6 碧桂园成本管理研究 物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本 1、加强材料成本的控制是降低工程成本最有效、最直接的方式。 ①在价格上，按照工程的实际需用量，指定详细、准确的材料采购计划，最大限度的控制材料采购费用支出； ②在质量上，材料的采购尽可能从厂家或厂家代理商手里直接采，材料保管人员在材料进场时，要认真核实实际进场材料的质量和数量是否与所要采购的材料相一致。 2、积极控制机械成本，对于机械费用的支出，应“确保不赔，稍有盈余”。 基于机械台班定额标准，结合市场行情确定合理的机械租赁