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培育和完善土地市场的对策 连云港市新浦土地管理站 刘 昕 建立和完善社会主义市场经济体制，就是要在国家宏观调控下，充分发挥市场在资源 配置中的基础性作用。土地市场是社会主义市场体系的重要组成部分，土地市场的发展 和规范程度如何，直接关系到土地资产价值能否充分实现，关系到整个市场体系的运行和 经济发展的全局。大力推进土地市场建设，加强土地资产管理，实现市场在配置土地资源 中的基础性作用，是建立和完善社会主义市场经济体制的基本要求。 当前，随着我国城市土地制度和房屋使用制度改革的深入进行，包括土地使用权出 让，转让和土地使用权买卖，租赁，抵押，信托，拍卖等各种经济活动在内的城市土地市场 正在形成和发展之中，但目前的土地市场尚处于起步阶段，地区之间发展还不平衡。为了 进一步培育和完善土地市场，笔者认为应采取以下对策： 一、加强对国有土地出让的计划。规划管理。严格控制土地供应总量，使土地市场渐进 有序发展 1、必须坚决遵守和贯彻新《土地管理法》的有关规定，不管是无偿划拨土地，还是有 偿出让土地，包括开发区用地，都必须在纳入建设用地计划。建设用地供应计划要依照市 场需要和国家产业政策来制定，一定要跟市场走。计划一经下达，就必须严格执行，不得 突破。市场供求发生变化，计划就要及时进行必要的调整o 2、政府必须加强对土地一级市场的控制和管理。对出让国有土地使用权，必须坚决 遵守法定的程序和审批权限。加强土地使用权出让合同的管理，首先合同必须由市、县国 土部门代表政府签定；其次必须明确土地出让年限，土地用途，土地开发完成年限，开发程 序，转让限制条件，出让金额和支付方式，期限，违约责任等合同内容。用地单位付清应缴 出让金后才能给予登记核发土地使用证，才可以到银行申请贷款。另外开发项目必须有 初步设计，否则不予批准用地。凡未完成总投资或建筑面积达20％的，不得转让土地使用 权，把炒地皮，炒楼花，炒“图纸”的行为控制住。 3、要适应土地市场发展的需要，改革城市规划和土地利用规划。规划的制定应超前， 一定要适应市场。没有城市区域详细规划的要尽快制定规划。经批准的开发区建设规划 也要纳入城市规划和土地利用规划。 4、要尽快落实新的土地供应方式。按照新《土地管理法》的要求，除党政机关办公用 地，军事用地，公共公益用地及国家基础设施用地等外，都要实行有偿出让。符合协议出 一58— 第二部分土地经济 培育和完善土地市场的对策 让的在协议出让前，必须进行地价评估。除经济适用房等国家政策保护的建设项目协议 出让价格可以实行优惠外，其他项目都不得低于评估价格。协议出让的土地价格应公开， 提高透明度，以利于社会监督。 5、成片开发出让土地必须十分慎重，开发区建设应严格控制。要发挥土地收购储备 机构的作用，除占地较多的工业等项目可以搞成片出让外，一般应由政府组织统一规划， 统一进行基础设施建设(“七通一平”或“五通、三通一平”)，再按建设项目出让土地。开 发区建设要搞好总体规划和可行性报告，否则应慎重批准。开发区要尽可能依托原有城 镇，尽量不要铺新摊子。对于把生地变为熟地的开发，要交予土地收购储备机构来办，有 的也可由房地产开发商来承包，但不确定土地使用权，开发竣工后的土地由政府统一分割 出让。但在承包商已有项目的情况下，可以优先供地。 二、演化土地使用制度改革．让隐形土地市场变为显形的地产市场 由于我国过去的土地使用制度不健全，造成隐形地产市场一度十分盛行，这不仅导致 大量国有土地收益的流失，而且还造成社会分配不公。笔者的看法是： 变城镇国有土地有偿使用制度与无偿使用制度同时并存的双轨制为单一的有偿使用 制度。在我国城镇之所以会产生隐形地产市场，根源就在于国有土地有偿使用制度与无 偿使用制度同时并存，而扭转这种局面，正是我国城镇国有土地使用制度改革的方向。因 此，要想制止隐形地产市场，就得下决心加快变双轨为单一的有偿使用制度建设步伐。 实行有偿使用的形式可分为两类：一类是采取土地批租的形式，一次交清出让期间的 土地使用权的出让金，出让到期连同地面建筑物和其他附着物一并收回；另一类是采取与 国土管理部门签订租地合同的形式，并按合同规定每年交纳地租，其中应包括绝对地租和 级差地租两方面的内容。 允