現代购物中心商户管理与经营讲义.ppt

;目前中国市场上对购物中心的分类有很多种，多数以美国为依据，我们认为购物中心业态虽然是从美国诞生的，但美国与中国的国情差别太大，购物中心在中国的发展过程中已经产生了变化，目前购物中心一般成为综合体的一部分。;按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类，超广域型MALL在中国还没成功案例（其它分类不做本案重点）;成都万象城的类型;成都万象城的周边5公里特征;成都购物中心进入激烈竞争阶段;如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选址）、定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心开发的共同重要的五个环节，忽视弱化其中任何一个环节的后果都是严重而致命的，当然所有这些环节都要基于一个重要前提：开发资金的充足！;;;;;发展商自行组建团队，完成整个招商工作。严格管理控制招商进度、商户筛选、招商条件、人员管理等各环节。 此类方式适合那些对商业地产开发有丰富经验，拥有大量商业人才，并将开发商业地当作公司未来发展主要方向的企业——比如万达集团。;;;;;运营数据和消费者市场调研是招商调整的主要依据---以成都万象城为例;品牌总数234个;成都万象城招商调整策略建议;常州新城国际广场;与常州购物中心的竞争策略;顾客对常州购物中心的点评;今后商业规划调整思路建议;第二 二层和三层调整意见;第三-1层的改进建议;;;;;利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失。如各奢侈品品牌商户存在品牌共生现象;;1F—负2楼规划图 ; （二楼） 奥运店的规划图;不同类别的商户还存在业态互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。;;购物中心的商户组合与百货的商户组合有着根本的区别，这一点很多从业人员没真正区别开。百货是以品类组合品牌的，一般会将各楼层进行品类规划，如一楼为化妆品珠宝名表等等；二楼、三楼为女装；四楼通常为男装；五楼休闲运动；六楼童用及家居；六楼以上是餐饮娱乐健身等等。各品牌必需服从品类规划不得跨越楼层，只有个别非常强势品牌入驻，才会考虑将其破例放置在一楼最好位置。;商户组合还有一个很重要的因素是要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。因为不同的业态、不同的商户品牌具有不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。 ;;;;;家乐福选址要求： (1)开在十字路口。Carrefour（法文意为十字路口）第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，异常火爆，大家都说去十字路口，把店名都给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。 (2) 3千米～5千米商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8千米车程，不超过20分钟的心理承受力。家乐福在选定商圈的时候充分体现了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模和特征，包括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等。同时还要计算出不同区域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域 ;(4)灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下，也可开在四五层，但最佳为地面一层、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这一点比沃尔玛、麦德龙灵活。 (5)家乐福对大卖场面积要求在2万平方米左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。家乐福大卖场对柱距要求为8米×10米或9米×9米。 (6)家乐福大卖场要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。;太平洋百货选址标准： 1）城市的商业中心、规划中大型商业地块； 2）交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址； 3）城市人口：100万以上。 物业基本要求 4）项目建筑面积： 单层店面积：15,000㎡以上（首层）； 多层店面积：20,000㎡—30,000㎡(每层面积：4,000㎡以上)； 5）楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m； 6）楼板承重：450kg/㎡； 7）柱距：8.4m×8.4m； 8）配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区； 9）广场面积：门前广场面积至少1,000㎡； 10）中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡； 11）停车位：100个/10000㎡。 次主力店招商，次主力店要比主力