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青岛思源品管策划知识培训;目录;一、项目整体开发流程;二、项目策划主要划分阶段;三、各阶段主要策划工作;营销推广执行阶 段;营销推广执行阶 段;土地所有制:国有/集体 国有土地由国家出让,集体土地未经过征用不可出让 房地产三级市场:土地/商品房/租赁买卖 出让方式 招标方式：适用于重大工程的较大地块 拍卖方式：适用位置好、市中心、土地利用灵活的地块 协议出让：适用福利性质的某些特殊用地 出让年限： 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 ;物业类型(分类) (住宅\商业\写字楼\公寓\产权式酒店) 物业形态(形象) (别墅\洋房\多层\小高层\高层\超高层) 别墅按表现形式来分 联排\叠拼\独栋\双拼\ 按建筑风格来区分 1、古典风格 西方古典:北美\法国\西班牙\意大利\英伦 东方古典:中国\日本 2、现代风格 新古典主义 新中式风格 国际主义 ;规划设计： 建筑设计： 结构设计： 园林景观设计： （景观规划、主题风格、设计） 入口，水系，景点，雕塑，小品，桥，汀步，花坛 广场，道路硬化，路等等。 ;规划用地面积 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 其它 建筑间距（主要朝向和次要朝向） 建筑退让（用地界线/道路红线） 建筑绿地 （住宅不低于35%-商业金融不低于25%-工业不低于15%） 建筑高度 车位比 ;五证 《土地使用证》 《用地规划许可证》 《建筑工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 两书 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 ;效果图 总平图 鸟瞰图 单体效果图 透视图 手绘图;销售面积 建筑面积 套内建筑面积 使用面积 实用率=套内建筑面积/建筑面积 使用率=使用面积/建筑面积 得房率=单元内套内建筑面积/建筑面积;砖混结构 框架结构：框桶结构/框架剪力墙…… 钢结构 钢混结构;;房地产专业知识-施工前基本条件;房地产专业知识-户型专业术语;房地产专业知识-户型专业术语;1、??????? 住宅 供家庭居住使用的建筑。 2、??????? 套型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 3、??????? 居住空间 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 4、??????? 卧室 供居住者睡眠、休息的空间。 5、??????? 起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 6、??????? 厨房 供居住者进行炊事活动的空间。 7、??????? 卫生间 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 8、??????? 使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构造和保温层的面积。 9、??????? 标准层 平面布置相同的住宅楼层。 ? ;? 10、?? 层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的行和垂直距离。 11、?? 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或顶底面之间的垂直距离。 12、?? 阳台（说明露台） 供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 13、?? 平台 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 14、?? 过道 住宅套内使用的水平交通空间。 15、?? 壁柜 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 ?16、 吊柜 ??????? 住宅套内上部的贮藏空间。 ??;?17、跃层住宅（说明复式） ??????? 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 18、自然层数 ??? 按楼板、地板结构分层的楼层数。 19、中间层 ??? 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 20、单元式高层住宅 ??? 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 21、塔式高层住宅 ??? 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 22、通廊式高层住宅 ??? 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。 23、走廊 ??? 住宅套外使用的水平交通空间。 24、地下室 ??? 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 25、半地下室 ??? 房间地面低于室外地平面的高度的超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者;单价 均价 起价=最低价 最高价 水平价差 垂直价差 楼栋价差 基准价 表价=销售价格表上价格 成交价=合同价 总价 分户价格表 委托低价表; 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 　　(一)当事人名称或者姓名和住所； 　　(二)商品房基本状况； 　　(三)商品房的销售方式； 　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 　　(五)交付使用条件及日期； 　　(六)装饰、设备标准承诺； 　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配