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物业管理条例  前言 中华人民共和国国务院令第379号,《物业管理条例》已经2003年5月28日第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。根据2007年8月26日《国务院关于修改物业管理条例的决定》修订。 第一章 总则 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境，特制定本条理。 主管部门：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 物业管理：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 使用与维护权利：住宅区内的公用场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同承担。 第二章 业主及业主大会 业主： 房屋的所有权人为业主 业主大会： 物业管理区域内全体业主组成业主大会，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会的组成 组成：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因数确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会的职责 一、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 二、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 三、选聘、解聘物业管理企业 四、决定专项维修资金使用，续筹方案，监督实施 五、制定、修改物管区域共用部位和设施设备的使用、公共秩序和环境的维护方面的规章制度 六、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有 关物业管理的职责 业主大会的职权*业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。*业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。*业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主委员会的产生及职责、义务 产生：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生； 业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生 ； 业主委员会职责： *召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 *代表业主及业主大会选聘的物管企业签订物业服务合同 *及时了解业主、使用人的意见建议，监督和协助物管企业履行物业服务合同 *监督业主公约的实施 *业主大会赋予的其他职责 业主委员会履行下列义务 *执行业主大会的各项决定 *遵守和履行物业委托管理合同 *不得从事各种投资和经营活动 业主委员会委员资格 资格： 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的业主担任 业主委员会的性质  *业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。 *业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。 *业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。 第三章前期物业管理 前期物业管理服务合同： 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物管企业的，应当签订物业管理服务合同。 合同期限： 前期物业管理合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效的，前期物业服务合同终止。  物业接管验收移交资料 *竣工总平面图,单体建筑、结构、设 备竣 工图，配套设施、地下管网工程竣工图及 竣工验收资料 *设施设备的安装、使用维护保养等技术资 料 *物业质量保修文件和物业使用说明文件 *其他资料 第四章 物业管理服务 物业管理合同内容 包括以下内容：物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业管理收费??? 应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第五章物业的使用及维护 房屋使用人在使用房屋时应当遵守的规定 未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； （不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、及通道进行违章凿、拆、搭、占； （不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外； （不得利用房屋从事危害公共利益的活动； (不得侵害他人的正当权益。 维修责任五分法 自用 （室内） 毗连