写字楼设施设备管理的现代化实践.docVIP

写字楼设施设备管理的现代化实践 许志平 中航物业管理有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 作者简介：许志平 中航物业管理有限公司总工程师、副总经理兼中航楼宇科技有限公司总经理 随着中国城市化进程的加快和经济一体化的推进, 城市中一栋栋写字楼拔地而起, 不仅改变了城市的面貌, 而且成为城市中美丽的天际线。写字楼经济也日益受到更多关注。写字楼的品质高低, 不仅仅体现在硬件方面, 而更重要地体现在专业管理、服务等软件方面。写字楼投入使用后的专业物业管理能够保持和体现写字楼的品质和追求, 在写字楼经营和运行中扮演着越来越重要的角色。 写字楼发展特征显现 写字楼有其自身特点:单体建筑规模大、使用时间集中、人员流动性大、外观装饰标准高、内部空间分割要求灵活、设备系统先进等。基于写字楼诸多特点, 我们可以看出写字楼的物业设施设备管理与我们常见的住宅设施设备物业管理有很大的区别, 表现出其自身的特点。 其一是管理要求高, 科技含量大。由于现代化的写字楼本身规模大、功能多、设备先进, 加之进驻的多为大型客户, 各方面的管理要求都较高。特别是现代化的智能写字楼, 因为采用的全部是先进的技术和设备, 所以对物业管理人员提出了更高的要求。物业管理人员不仅要具有管理知识, 更要具有与之相配套的专业技术知识, 才能驾驭这些设备, 担负起管理和维护这些设备系统的重任。同时, 物业管理人员还要指导客户正确使用这些设备, 避免设备被人为损坏。 其二是设备设施多, 管理难度大。写字楼的特点决定了其配套的硬件设施种类复杂和数量繁多, 而这些设施设备已不仅仅只是传统意义上功能单一而且独立的设备, 而是具有一定规模和集成功能的系统设备群。 比如, 保证供电系统的正常运行, 才能保障写字楼内办电脑、打印机、复印机、传真机、电话等各种办公设备正常使用, 不会影响楼内办公人员的工作效率;保证楼内空调系统的正常运行, 才能保证楼内的温度、湿度和空气质量符合客户的要求;保证给排水系统的正常运行, 才能保证客户的用水正常、用水安全;保证电梯系统的正常运行, 才能保障不给客户的出行带来不便;保证智能化系统的正常运行, 才能保证客户和外界通信渠道的畅通。 中航物业写字楼设施设备管理经验 无论是写字楼物业管理还是住宅小区的物业管理, 设施设备管理都是物业正常运作的核心基础。中航物业在写字楼设施设备管理的多年的经验也积攒了一些管理办法。 构建设施设备预防性维护体系 设施设备的预防性管理的核心思想是要求采用最佳维护措施, 减少设施设备的故障率, 延长设施设备的使用寿命, 强调维护管理的主动性、计划性、合理性。预防性维护体系主要遵从“六定”原则, 即定人、定线、定点、定标准、定周期、定流程。具体来讲, 定人:根据建筑物所含的楼宇设施设备系统选择熟悉相应系统的人员进行巡检;定线:根据最安全、最便捷原则建立点检路线;定点:识别设施设备巡检检的关键部位;定标准:根据识别关键部位制定相应的巡检标准;定周期:根据设施设备重要程度, 划分不同的巡检周期;定流程:针对巡检发现的问题, 制定出可行的处理流程, 提高问题跟踪关闭效率。写字楼作为设施设备繁多且复杂的建筑体, 预防性维护体系管理办法显得更加实用。 引入五常可视化管理方法 设施设备的五常可视化管理与传统意义上的五常法略有差异, 设施设备五常可视化包含两方面含义。一是设施设备本身的五常可视化;二是设备操作的可视化, 包括设备启动、停机可视化, 设备巡检部位、标准的可视化等。 写字楼是一个高效率的办公场所, 在这种快节奏的办公环境下, 如果设施设备出现紧急停机状况, 那么及时恢复到设备的正常工作状态显得尤为重要。五常可视化作为一个重要工具能帮助现场员工迅速找到问题点所在, 提高解决问题的及时性。 引入信息化管理手段—OMIS系统管理 中航物业自主开发的OMIS系统是利用互联网与移动设备实现系统与现场作业的有效结合。应用移动终端结合射频扫描 (RFID) 技术进行运行、点检、维保等数据信息记录, 实现数据与电脑同步传输和统计, 改善现场管理和监督, 提高现场服务界面的管理效率。 其运营模块将设施设备管理的预防性维护体系有机地融合到系统中, 它在数据处理方面有很大的优势, OMIS系统会将每日设备巡检数据自动保存在服务器, 并且自带数据分析系统, 为实现设施设备“安全、可靠、经济、合理”提供科学的数据支持。其客服模块客服模块包括短信管理、库房资料管理、任务分发、工单管理, 以及相关数据报表信息统计, 对客户报单也是一站式解决, 大大提高工作效率。 健全的应急管理机制 由于写字楼内的设备系统、建筑结构和楼内人员的复杂性, 写字楼内一