全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集优秀案例.doc

“无锡产监杯”全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集优秀案例 编号：2 非村民申请集体土地上房屋登记的条件 尹 伟（江苏宜兴市徐舍房产管理所） 基本案情： 1988年，原村民张××与丈夫李××自建楼房二间，平方一间，在1993年土地初始登记时，领取了集体土地建设使用证，后因张××的丈夫李××调动工作，来到某市工作，考虑夫妻分居生活不方便，后张××也随李××来到该市定居。 1995年，张××的户口从农村迁入该市区转为非农户口。1996年该市农村房屋产权普查登记时，张××不知晓未登记，现在张××已年老，欲回家乡在原房屋内居住。于是在2009年3月提供建设工程许可证、集体土地建设使用证向房屋产权机关申请登记，因张××及其丈夫李××现为城市户口，且张××及李××也不能提供目前属于该村民民的证明，不符合《房屋登记办法》及《土地管理法》的有关规定，因而房产登记机关没有为其办理房产登记。 疑难问题： 1、曾经为村民，现在为城市居民，其依法取得的农村房屋如何登记？ 2、能够成为农村房屋所有权人的非村民有哪些？ 3、农村房屋依法转移登记的法定情形有哪些？ 编号：4 法院判决房屋买卖协议无效，登记机关如何协助执行法院判决 黄庆沫（江苏泰兴市房屋产权监理所） 基本案情： 甲方黄某与乙方吴某于2008年7月签订了一份房屋买卖协议，黄某将自己一套住宅房屋出售给吴某，双方申请房屋登记机关办理了所有权转移登记。时隔三个月，黄某的父母亲一张诉状将吴某告上了法庭，请求法院判决确认该房屋买卖协议无效，主要理由为黄某属于限制民事行为能力的人，无权处置该房产，作为黄某的法定监护人请求法院依法判决确认该协议无效，撤销前述转移登记并恢复到黄某为所有权人的状态。 法院查明，黄某于2004年发生车祸脑部受伤，经过司法鉴定属于限制民事行为能力人，08年7月与吴某签订房屋买卖协议的时候，吴某并不知道这一事实，从表象上也看不出黄某属于限制民事行为能力的人，黄某的监护人也不知道出售房屋的事实，吴某支付了大部分房款，吴某并未要求黄某交付该房屋，只是与黄某共同申请办理了所有权转移登记。之后，吴某在该房屋上又设定了抵押权，向银行申请了贷款。目前，该房屋实际上仍由黄某和黄某父母亲居住。黄某卖掉得到的房款也被其本人挥霍，黄某父母亲知道后向法院提起诉讼，法院终审判决黄某和吴某的买卖协议无效。随后，黄某的父母以该民事判决向登记机关申请撤销吴某的房屋所有权登记，且将所有权恢复到黄某名下。 疑难问题： 1、登记机关是否可以该民事判决直接撤销吴某的房屋所有权登记? 2、该房屋上存在的他项权如何处理？登记机关是否有义务告知抵押权人？ 3、假如吴某的贷款还不了，银行的债权如何实现？ 4、登记机关的登记是否违法？登记机关是否承担行政赔偿责任？ 5、吴某的权利如何救济？ ?编号：6 无房产原始登记资料如何进行司法协助执行 江苏常州市房产登记中心 基本案情： 甲公司在某市集体土地上申请建造了若干厂房并在该市管辖集体土地房屋登记的A登记机构办理了房屋登记，后乙中级人民法院到A登记机构对甲公司房产进行了查封，丙高级人民法院应债权人丁公司的申请也到A登记机构对该房产进行了轮候查封。之后甲公司房产所坐落的集体土地转为国有土地，甲公司到国土部门领取了国有土地使用证，但未到该市管辖国有土地房屋登记的B登记机构办理房屋登记。后丙高级人民法院在知晓乙中级人民法院已到A登记机构先予查封情况下作出民事裁定，裁定将甲公司房产作价一千三百万元抵偿给债权人丁公司，并向该市管辖国有土地房屋登记的B登记机构发出协助执行通知，要求将甲公司的房产过户给债权人丁公司所有，并办理该房产的登记。B登记机构依据丙高级人民法院作出的民事裁定书、协助执行通知书以及甲公司的国有土地使用证等材料为丁公司办理了房屋登记。 乙中级人民法院发现被查封的房产被丙高级人民法院处置后，认为B登记机构擅自转移被查封财产，便向B登记机构发出限期履行通知，要求B登记机构限期将房产重新登记至被执行人甲公司名下，B登记机构答复称其与A登记机构管辖的范围和权限不同，之间没有行政隶属关系，不知道甲公司房产在A登记机构办理过房屋登记及被乙中级人民法院查封的相关情况；其依据丙高级人民法院作出的民事裁定书、协助执行通知书为丁公司办理房屋登记，并无不当；请乙中级人民法院与丙高级人民法院协商解决该执行争议。B登记机构也同时就该事项致函丙高级人民法院，请丙高级人民法院与乙中级人民法院协商解决，丙高级人民法院答复称， B登记机构协助该院执行办理房屋转移登记符合法律规定，并无不当。后乙中级人民法院突然作出民事裁定，以B登记机构在没有房产原始登记资料的情况下擅自办理房屋转移登记为由强制扣划了B登记机构的帐户中的一千三百万元资金。 疑难问题： 1、B登记机构的司法协助行为是否合法，有何法律依据？