凯捷—金地集团—中国房地产行业现状及发展趋势分析-4.ppt

　　　　　　　　　　　　中国房地产行业现状及发展趋势分析 凯捷中国 2004年12月 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 现阶段房地产企业面临的挑战 凯捷的战略咨询思路 从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动 在经历90年代初的宏观调控之后，配合拉动内需，国家采取了一系列的相关措施刺激房地产市场需求，从96年到2003年，我国房地产行业总体持续上升，处于一个良好的发展阶段 商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低 从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间 总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动 房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度阶梯分布 从产业发展周期来看，区域市场成熟度的不一致决定我国房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型过渡的阶段 过渡阶段我国呈现增量开发业务占主导，其他多种业务类型并存发展的格局 增量开发业务（主要是住宅开发）“为卖而造”，资金回收周期短、短期风险较好把控，容易迅速扩大规模，获得快速的发展，但同时也存在周期风险大、盈利回报不稳定等问题 物业持有经营投入大，回收期长，对资金实力和开发经营能力要求高，但收益稳定，在经营良好的情况下能有多次增值机会，需要也更容易与资本市场对接 鉴于开发与物业持有经营业务的不同特点，我国房地产企业在市场需求、生产要素环境等多种条件制约下，必然先通过开发业务（住宅开发）实现快速扩张，进行资金、能力上的积累 在近年来的市场环境和金融土地政策条件下，专注于开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展，实现了良好的绩效 以万科为代表的一批企业，通过大盘开发、规模复制、跨地域发展等多种手段快速发展开发业务，成为房地产开发业务中的主流模式，迅速积累了较强的资金实力和开发业务能力 但单一开发业务固有的弱点难以克服，企业在发展过程中会出现风险累积，遭遇发展瓶颈，规模扩张速度减缓，对行业周期性波动风险的抵御能力弱 从代表性上市公司的经营数据来看，这种单一开发模式的弱点有所体现 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 现阶段房地产企业面临的挑战 凯捷的战略咨询思路 房地产良好的市场状况及行业前景使供应和需求都快速增长，商品房价格一路上扬，在个别热点城市，房价/收入比已经达到很高的水平，房地产行业呈现过热的苗头 我国房地产行业发展的资金主要来自于银行，快速的增长使银行风险增大，直接威胁到国家的金融秩序和宏观经济的稳定发展 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过颁布一系列的土地和金融政策来加大房地产行业的调控力度 从03年到04年两年的行业发展情况来看，宏观调控对供应的控制已经产生了明显的效果，未来随着加息效应的显现，过热需求也将受到有效控制 金融土地政策从供需两方面对整个行业施加影响，控制土地与资金供应量、使市场需求降温，资金实力成为行业发展的最关键因素 宏观调控下单一开发业务模式存在的众多局限性日益凸显，改变单一业务模式，建立稳定、可持续增长的业务组合成为保持长期竞争优势的重点 宏观调控使资金实力成为房地产企业取得竞争优势的首要条件，银行融资难度的增大使建立多样化融资渠道，加强房地产金融能力变得非常重要 我国宏观调控将是一个长期过程，未来两年宏观调控将加剧市场竞争，加速房地产企业业务模式的转变，房地产行业面临着重新“洗牌” 目录 凯捷对中国房地产行业的理解 房地产市场总体状况 宏观调控对房地产行业的影响 现阶段房地产企业面临的挑战 凯捷的战略咨询思路 总结以上分析，改变现阶段的单一开发业务模式和解决宏观调控带来的资金压力是房地产企业现阶段面临的主要挑战，而这两者之间又是相互作用的 应对挑战，国内领先房地产企业要改变现有业务模式，将开发业务、物业持有经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务为基础，开发与物业持有经营业务并举的企业发展格局 开发、物业持有经营和房地产金融投资业务具有不同的收入周期、不同业绩波动程度，它们的组合能够形成资本市场所要求的稳定平滑的业绩增长、实现企业的可持续增长 在中国的经济发达区域，经济发展水平和产业结构都已有利于物业持有经营业务的开展，随着住宅开发增速的平缓，物业持有经营业务将在经济发达区域有一个较快的增长 房地产金融能力是未来企业取得行业领先的基础，以房地产金融为核心整合房地产产业链上各环节，能够更有效的 突破现有房地产企业发展中所受到的资金、业务和地域限制，确立行业领先地位 房地产金融包括融资和投资两方面。融资是基础，要建立多元化