我国商业银行房地产信贷风险管理与研究.pdfVIP

中文摘要 近几年来，我国房地产业迅速发展，己经成为我国国民经济新的增长点。房 地产业是典型的资金密集型行业，其发展需要大量资金支持，因此房地产信贷是 支持房地产业发展最主要资金来源。可是由于我们目前房地产融资模式过于单一， 风险高度集中在商业银行内部，再加上目前商业银行房地产信贷管理的不完善， 房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险，如果宏观经济、 政策以及市场变化，也可能就会给银行造成资产损失，形成不良资产。所以加强 对房地产信贷风险的防范，提高银行房地产贷款资产质量，促进银行经营状况的 根本好转，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融 业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 本文首先介绍了房地产信贷风险的概念，分析了房地产信贷风险产生的深层 次原因，对房地产信贷风险的传导机制进行了剖析，同时归纳了房地产信贷风险 的几大种类；随后对我国及北京市房地产市场的发展现状及存在问题进行了详细 的分析；其次，对商业银行开展房地产信贷业务时存在的政策风险、信用风险、 市场风险、操作风险都进行了梳理，并对这些风险问题进行了深入地探讨：再次， 介绍了国际先进银行在房地产信贷风险控制方面的经验；最后，对结合国内实际 情况，对商业银行房地产信贷业务的风险防范从信用体系建立、内部专业化管理、 操作风险控制等方面提出了具体的措施。 关键词：商业银行； 房地产信贷； 风险控制 分类号：[请输入分类号(1-2)，以分号分隔。】 1引言 1．1研究背景 改革开放以来，随着国民经济的持续增长，同时在国家住房制度改革和持续 扩大内需政策的引导下，我国房地产业得以迅速发展，不仅整个市场一片繁荣， 而且由房地产带动的国内其他产业及整个社会经济也在快速增长，房地产业已成 为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。众所周知，房地产业涉及面 广、投资规模大，一般在几百万乃至上亿元，属于非常典型的资金密集性行业。 近年来我国房地产业的迅速发展，离不丌国内商业银行体系的金融支持。中国人 民银行近同发布的(2009年一季度货币政策执行报告》显示，2009年l季度房地 性房地产贷款余额为5．67万亿元，同比增长12．7％，其中房地产开发贷款余额为 2．17万亿元，同比增长16．3％，购房贷款余额为3．49万亿元，同比增长10．6％。 元，增长了lO倍多；同期个人住房消费信贷从456．17亿元至3．49万亿元，增长 了76倍多。 房地产市场的巨大容量和发展潜力以及近年来的蓬勃发展，的确为商业银行 拓展房地产信贷业务提供了巨大的商机。但房地产业是先天具备的高风险性的行 业，其与金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。房地产信贷风险 既来自房贷的过快增长，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。信用 体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房贷的风险；房 地产资金过度依赖银行信贷，短借贷长，流动性差，不可控因素多，一旦房贷出 现借款人财务危机而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍， 银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对有5万多亿元房地 产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。 特别是自2008年以来为应对经济运行出现的巨大变化，国家及时调整了宏观 调控政策，从年初的防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变 为明显通货膨胀(双防)，到年中的保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨(～ 保一控)，再到年底的保持经济平稳较快发展。财政货币政策上从年初的实施稳健 的财政政策和从紧的货币政策到年底的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政 策出现了较大的转变。2007年央行出台的359号文件，对抑制房地产投资，控制 房地产价格快速上涨起到了积极作用，但该文件二套房政策除了对房地产投资进 行限制外，对改善型住房需求也一并进行了处罚，直接抑制了部分购房者的需求。 而到2008年下半年随着经济形势的转折，国务院常务会议部署了促进房地产市场 健康发展三项具体措施，包括加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住 房消费；引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。政策的调 整对房地产市场供求关系的改变起了很大的作用。 本文正是基于上述原因和背景，力图从银行如何规避房地产信贷风险的角度， 根据房地产信贷风险管理的基本程序，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作 业务中存在的JxL险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷业务的风险防范 有所帮助。