浅析我国住宅市场中的几个土地产权问题研究.pdf

土地权属类 193 浅析我国住宅市场中的几个土地产权问题 吴 勇 (无锡市国土资源局北塘分局 无锡214043) 关键词：住宅土地产权多元化 我国住宅市场是一个产权多元化的市场。在住房制度改革以前，公有住房是我国城镇住宅的主 体，其产权结构中包括产权属各企事业单位所有的自管公房和产权属城市政府所有的直管公房两种类 型。自从住房制度改革以后，产权主体日益多元，除了仍保留有改革前的两种产权类型的公有住房外， 又增加了由房屋开发公司直接出售给居民的商品房及城镇居民通过优惠售房的方式向产权单位购买 取得的“房改房”。此外，以上各类性质的住宅取得的土地使用权类型又有“出让”和“划拨”之分，使得 产权结构更显复杂。由此，土地产权在我国产权结构复杂的住宅市场中，便成为一个涉及广大人民群 众根本利益并贯彻市场运作始终的棘手问题。 l 售后公有住房翻扩建中的土地产权问题 在住房商品化的过程中，地方政府已出售了大量老式结构的公有住房。这类住房大都是60、70年 代建造的，以3～5层为主，面积较小，设备简陋，有的三、四户合用一个厨房和卫生间。随着职工生活 水平的提高，要求对这类老式住宅进行改造的呼声日趋强烈。为此，很多住房管理部门实施了这一工 作，在老式住房上增添了独户使用的厨房和卫生间。住房管理部门在实施旧式公房改建过程中，为了 保证自有资金投入产出持平有余，大都要向现有住户收取一定的费用，同时还要将通过增加层次、见缝 插针多造的住宅以商品房的形式向社会进行销售，由此引发了住房管理部门是否构成对原住宅的土地 使用权的侵权这一土地产权问题。按照土地使用权面积分摊原则，老式住宅的土地使用权全部分摊给 各了个住户。如果是对于将老式住宅拆平后重新翻扩建，则目前已有现成的用地审批办法，原有住户 的安置可以按照《城市住房拆迁管理条例》的规定进行处理。但是对于老式住宅的加层改建，很多是由 售房前的产权单位进行的，不存在拆迁安置问题。例如某一工矿企业对自己的家舍的改建，其结果会 导致加层住宅的购买人无法取得土地使用权。解决这一问题，必须引入老式住宅翻扩建的审批制度， 对于需要翻扩建的公有住房，在工程实施前必须先收回原使用者的土地使用权，然后在工程竣工后重 新确立每户分摊的土地面积。 2住宅小区内配套车位的土地产权问题 我国进入WTO后，进口家用小汽车的关税将逐年降低，老百姓拥有自己的小汽车已不再是梦想。 为了适应住宅小区内停车的需要，很多物业管理部门已经在新村道路上划出一些车位提供使用。在这 些车位的使用权过程中，已出现汽车尾气排放及噪音扰民问题，目前虽不是十分激烈，但随着今后住户 拥有小汽车的增加，则这一问题将会因车位分配不公而变得非常严重，诉讼过程中出现土地产权的纠 纷也在所难免。这些纠纷的主要类型如下：一是小区土地使用权面积分摊到每个住户后，物业管理部 门是否有权在道路上划定车位出售，或者是否有权在空地上建造车库后出售。二是现有车位的建筑面 积作为公共面积分摊到住户后，房屋开发公司是否有权再将这些车位进行二次出售。三是开发公司或 物业管理部门在原有划拨土地使用权的小区增加车库出售时，是否要向政府补缴地价。四是车库建 造、车位出售之前，有关部门是否要与原有住户达成经济补偿协议。 因此，应尽快解决小区内配套车位的土地产权问题。具体可以从两个方面人手。首先，要增加供 给，在小区开发过程中留出停车场的位置，这部分土地产权的费用不打人商品房成本，而是单独卖给小 区内的住户。其次，要抑制需求，对土地产权已全部卖给业主的小区，可选择小区不影响居民出入方便 194 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 的道路划为停车场，然后有偿出租给小区内的车主，但是出租收入必须用于改善小区环境，并且未经小 区内大多数业主同意，车位不得租给小区外的居民。对于在小区内建立体车位的，建成好后不得一次 性售完，应该每年出租，让小区内居民有取得车位使用权的机会。 3 毗邻异产住宅土地使用权面积分摊问题 按照原国家土地管理局《地籍调查规程》的规定，毗邻异产土地使用权的面积分摊，应该按照套建 筑面积占宗地内建筑总面积的比例进行分摊。但在实际操作过程中，土地管理部门根本无法掌握宗地 内建筑面积，即使掌握了宗地内建筑总面积，按规程分摊土地面积后，