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浅议土地批后监管 连云港市国土资源局直属分局顾媛媛徐国保 摘要： 本文针对目前土地使用者获得土地使用权后，土地管理部门缺乏跟踪监督管理 的问题研究，阐述了土地审批后监督管理的重要意义，并提出了土地审批后监督管理的具 体措施。 关键词： 土地市场审批监督管理措施 从全国建立、健全土地管理机构以来，我国的土地管理的工作重心一直在审批前的一 系列工作中，其管理制度、管理措施日趋成熟。相对地，土地审批后监督管理或多或少的 被忽视了。随着土地管理体制、土地使用制度改革的不断深入以及政府严格加强土地管 理的要求，建立完善的土地审批后的监督管理(下称监管)制度和措施已是当前加强全方 位的土地管理的迫切要求。本文仅对土地批后的跟踪管理所采取的措施等问题提出自己 的一点认识，供同志们商榷o 1 土地审批后监管不力引发了一系列土地问题 1．1 工业用地中存在的问题 据了解，全国开发区土地有43％闲置。大量土地被批租后，并没有按照合同进行开 发，造成了大量土地闲置，从而使土地资源被白白浪费掉了。中国人民大学严金明教授就 指出：“大规模乱建开发区带来的首要问题就是造成了土地资源的浪费。”一个众所周知的 例子就是，当年广西北海掀起轰动一时的“以地招商、以地换路、以地兴城”的开发热潮，在 很短的时间内把一座默默无闻的海边小镇发展成为初具规模的现代化海滨城市。但是， 土地过量批租和过度炒作，也给北海市后来的发展留下了沉重的包袱。据统计数字，该市 目前尚有闲置土地约2172．7公顷，涉及单位642家，闲置土地占市区国有土地总面积达 1／4。目前，开发区的投资大部分都来源于银行贷款，如果开发区招商引资成功，银行贷款 基本能够得到偿还保障，但实际情况是，全国5000多家开发区引来的项目可以说是少之 又少，造成开发区的闲置和土地荒芜，银行贷款成为坏账，引发金融问题。 1．2房地产开发中存在的问题 一是部分房地产开发商取得土地使用权后，未按照法律规定投入资金，或投入资金未 一194— 第二部分资源篇 浅议土地批后监管 达到法定比例，以转让为名囤积、炒卖土地。二是在我国，房地产业的银行贷款主要表现 为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程 垫款也大多间接来自银行贷款。土地市场上个别胆大妄为者利用土地使用权可以抵押贷 款的政策，把土地使用权抵押给银行进行融资，一旦企业经营失败，便携款走人，造成不良 金融资产。三是地产市场管理上仍有许多矛盾，尤其是土地的二级转让市场，以房产交易 代替土地交易的现象相当严重。比如房地产开发商，在取得土地使用权时，到土地部门办 理了合法的土地使用权出让手续，等完成房地产开发出售商品房时，只通过房管部门就完 成了房产、地产的同时交易和转让。这些地产市场管理体制上的不顺，势必影响整个地产 市场的健康运行和发展。 1．3 划拨用地的问题 政府土地收益隐形流失严重：划拨土地使用权人不缴纳土地出让金，不办理转让手 续，以合作开发、合作建房、投资入股等各种名义，用划拨土地牟取利益，或在土地隐形市 场非法交易划拨土地。在无偿划拨土地变为有偿出让土地过程中，国有企业或集体企业 取得廉价土地使用权。以划拨方式取得土地使用权并享受减免税费优惠政策后，房地产 开发企业以市场价出售商品房，使国家给予部分居民的土地优惠变成了开发者的收益。 城中村无任何手续违法占地搞建设，集体土地、划拨土地用于房地产开发，单位或个人私 自改变土地用途扩建，非法转让、出租、抵押等各类违法用地现象依然存在。土地经营二 级市场亟待加强引导管理。由于土地经营二级市场缺乏全国性的法律依据，各地在管理 力度和做法上参差不齐，比较混乱。政府对二级市场的管理，仅看其交易价格是否按市场 价格和收取微不足道的土地增值税，基本上是处于买卖双方自由交易的放任阶段，管理约 束的软化使政府土地收益流失较大o 2 加强土地审批后监管的重要意义 要维护土地市场的正常秩序，促进国民经济的平稳运行，只有加强土地的批后管理， 才能及时发现问题，保障消费者的正当权益；只有加强土地的批后管理，将违法行为消灭 在萌芽状态，才有利于降低执法难度；只有加强土地的批后管理，才有利于土地市场的健 康发展和正常运行；只有加强土地的批后管