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精品论文 参考文献 商品住宅投资控制与风险分析 白海平 （北京铁路局） 摘要：住宅是百姓日常生活的必备条件，而住宅产业也是社会化大生产的必然产物。商品住宅已经成为房地产开发的主要产品。由于商品住宅开发是一项高收益，高风险的投资行为。基于的以上产业特点。本文将商品住宅的投资分为：招投标，图纸审查，施工环节三个方面论述。对商品住宅的主要投资风险分析分为：时机风险，区位风险，融资风险三个方面论述。 关键词：商品住宅 投资控制 风险规避 0 引言 随着我国经济的高速平稳发展商品住宅市场已经逐渐成熟。商品住宅行业经过几十年的发展历程，住宅产业已经逐步标准化，产业化。但是在我国房地产行业受政策的影响很大，在今年4月14日，国务院总理温家宝指出，坚决抑制商品住宅的价格过快上涨等政策的出台，又一次打压了房地产行业的信心。所以在我国当前的经济和政治背景下，分析商品住宅的投资控制和风险，并有效地进行风险规避是势在必行的。下面本文将从投资控制与风险分析两个方面进行论述。 1 投资控制 针对商品住宅的管理模式，以及工程的施工阶段，可分为招投标，图纸审查，施工环节。三个方面展开论述。 1.1 招投标是招标人和投标人之间、投标人之间进行的多方博弈，通过招投标活动，招标人可择优选择勘察设计单位、施工企业和设备材料供应商，达到缩短建设周期、节约工程投资、提高投资效益的效果。招投标对投资控制有积极作用，但当招标，投标受权力活动影响时或流于形式，招投标形成对投资控制起到掩盖作用。建设单位在专业人员和经验较少的情况下，建设单位很难掌握工程成本的实际情况，建设单位只有在承包商报价后。对工艺和材料价格可以从定额和信息中查取。建设单位能否有效的获取信息就要决定于市场价格的透明度。为了获取高额的利润，供应商经常会采取对真实价格保密的手段。业主通过招投标的方法召集很多供应商或承建商进行择优选择，使业主对市场有真实的了解，承建商会给出合理的价格期待在竞争中获胜，正是投资者为自己考虑，产生了相互的竞争。??过市场这双“看不见的手”维护了价格体系，使工程价格趋于合理。 1.2 通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。对于商品住宅开发商来说图纸会审应坚持先重点后，先大后小的一般的基本原则。即始终围绕着减少施工难度、提高我方经济效益、降低生产成本、提高生产效率、有利于工程质量、确保施工安全，加快施工进度的各项目标而展开。在确保工程质量的前提下，尽量采用成本较低的建筑材料，减少施工难度。因为建筑材料和施工难度直接影响着施工工程中的人员配备，机械使用等。当然对于开发商来说图纸会审还有许多注意事项，这里仅就投资成本方面做出论述。 1.3 施工阶段的投资控制是建设项目投资控制的一个重要阶段，在此阶段正确处理质量、进度、投资三方面的关系，实施主动控制，对于节约成本，降低工程投资有重要意义。该阶段的主要环节应包括:合理安排工程开工和竣工时间，严格控制材料选用，控制工程量计量等方面。实践证明，做好各环节的控制工作，就可以实现对施工阶段投资的有效控制。①合理安排工程开工和竣工时间。工程施工应该尽量避开冬季和雨季，这样可以节约很多成本。一般来说，住宅工程如果选择在冬季或雨季就要提高成本8％左右，而合理安排好开、竣工时间可有效的使投资成本降低10％左右。②严格控制材料选用。建材在住宅工程投资中占很重要的比重，一般占到整个工程的60%-70%。把好材料关是投资控制很有效的方法。但是由于建材种类多，价格变化大等特点，使照价在一定程度上有弹性，增加了控制的难度。所以做好计价工作，为日后的结算工作打好基础。③控制工程量计量。在施工过程中要事先把工程量算清楚，不能有剩余。对工程进度款的拨付要通过监理工程师的逐一审核，以避免工程款超付现象的发生。 有效的投资控制可以为建设单位节约资金，也可以使住宅投资商提高自身管理水平，是“双赢”的事情。所以有必要对工程投资进行有效地控制管理。 以上就是对商品住宅投资控制的论述，在投资中如何规避风险也是非常重要的。 2 风险分析 首先商品住宅的供求变化、国际经济环境，国内宏观经济状况，相关政策的调整、人民币汇率及利率的变动等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险都会对商品住宅投资者的收益产生直接影响。但是，有些风险因素是不可避免的，把每个风险因素都加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的，同时也是不恰当的。所以本文下面就对住宅开发企业影