凤冈商业步行街项目投资估算.docVIP

凤冈商业步行街项目投资估算 一、项目概况 (一) 、区域位置 项目位于凤冈县城（人口５－６万），西接外环路（迎新大道），东接和平路，交通十分便利3．项目地块整体呈带状，较为平整，具备良好的建筑规划条件．目前凤冈没有规模化的商业步行街区，项目东段处在凤冈商业片区中心地段． （二）、项目的市场定位 　１、商业： 营造一条充满现代商业氛围和符合市场发展规律又具有文化生活享受的凤冈首条商业步行街（步行街长３１３米） 　２、住宅 营造内部功能齐全，品质高雅，居住舒适和外部环境优美的社区家园 （三）、项目经济指标 总建筑用地面积：23400平方米（35亩） 总建筑面积：41400平方米 容积率：1.77 其中： 住宅建筑总面积：32000平方米（含还房6000平方米） 一层商业建筑面积：9400平方米（含还房50平方米） 步行街和广场建筑面积：8400平方米 花台绿化面积：750平方米 水体喷泉面积：160平方米 备注：如步行街和公共设施的投入由开发商负责，拆迁由政府负责投入，还房商业补差价为3000元/平方米，住宅为450元/平方米。 二、预计销售收入 (一)、市场价格测算 1、住宅 价格是购房行为中最为敏感的因素之一。由于凤冈房地产处在初级发展阶段，价格定位应采用成本加成法加市场比较法。根据凤冈房地产价格走势，目前凤冈近年来开发的楼盘主要为多层（目前没有小高层住宅），多层的住宅价格大多数在700元/平方米以下（目前凤冈规划设、计最好的楼盘——广湖雅居的售价在750元左右）。通过与本项目、地段、规模、周边配套等因素的比较建议本项目的市场均价定在800元/平方米，入市起步价在780元/平方米。 2、商业 本项目位于凤冈的核心商业区，项目周边商业氛围浓厚，地理位置优越，商业是本项目的核心，项目的商业是决定着本项目成败命脉。 地理位置 租金水平 目前售价 按15年投资回报静态售价 按20年投资回报静态售价 迎新大道中段 10-15元.㎡/月 2600-3000元/平方米 1800 -2700元/平方米 2400-3600元/平方米 迎新大道与龙泉大道交汇初 15-20元.㎡/月 3000-5000元/平方米 2700-3600元/平方米 3600-4800元/平方米 和平路 25-40元.㎡/月 4500-6000元/平方米 4500-7200元/平方米 6000-9600元/平方米 双拥路临县政府（新址） 3000-4000元/平方米 广场北路与龙凤大道交汇处 2700-3000元/平方米 本项目位于迎新大道中段与和平路之间，参考到项目周边各路段商铺的租金售价现状，主要以和平路段的商铺门面的租金、售价水平为依据。商铺的保守建议售价为： 临和平路80米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价7000元/平方米； 临和平路80-180米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价6000元/平方米； 临和平路180-280米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价5000元/平方米； 临和平路280-313米路段的临街一层商铺： 建议市场销售均价4000元/平方米； 商业项目的总体均价定位为: 5500元/平方米 (二) 、预计销售收入 1、商铺：（9400-50）㎡×5500元/㎡=5143万元 2、商铺还房：50㎡×3000元/㎡=15万元 小结：5158万元 3、住宅：（32000-6000）㎡×800元/㎡=2080.0万元 4、住宅还房：6000㎡×450元/㎡=270.0万元 小计：2350万元 销售收入总计：7508万元 三、投资费用 （一）、土地取得费用 1、土地出让金：1800万（商业土地成本为1599万元，住宅土地成本为201万元，公用土地成本已分摊） 2、基础设施配套费： 商业部分： 9400㎡×60元/㎡×50%=28万元 住宅部分： （32000-6000）㎡×40元/㎡}×50%=52万元 小计：1880万元 （二）、前期费用 1、规划设计费用： 41400㎡×15元/㎡=62万元（含部分景观设计费用） 2、地质勘察费用：约20万元 3、三通一平费用：约30万元 4、可行性研究费用：约10万元 小计：122万元 （三）、房屋开发费用 1、建安工程费用 商业部分： （9400㎡-7000㎡）×750元/㎡+7000㎡×350元/㎡=425万元 住宅部分： 32000㎡×350元/㎡=1120万元 2、给水：55万元 3、搭水、搭电：100万元 4、绿化景观、灯光等公共设施费用：约250万元 小计：1950万元 （四）、管