广州市海珠区昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告.docVIP

3 市场分析 3.1 海珠区房地产发展状况分析 海珠区有着优越的地理位置、丰富的生态，有着八纵八横、地铁密集的路网交通“一城两片”、“西部居住、东部创业”的未来规划。 中部——西接宝岗大道、南至昌岗东路、东至东晓路、北达前进路 西部——洪德路、工业大道、江燕路沿线 南部——原工业大道南—南洲路一带 东部——东晓路以东范围，包括新港路、赤岗、琶洲等地段 北部：滨江路沿线，现阶段热点集中在滨江东地段 海珠区北部（滨江路沿线） 区域特点 江景楼盘密集分布的区域 核心竞争力 风景优美、江景资源的稀缺性及“亲水而居”的独特魅力 买家情况 海珠区为主，其次是天河、东山等区域；二次置业为主，年龄集中在35-50岁 政策利好 进一步美化海珠岛北岸沿线，将滨江路建设改造成为滨水休闲商业旅游购物带，建立沿江高尚住宅群 发展趋势 滨江东豪宅一条街供应量日益减少，向东向西两个方向延伸成为该板块今后的主要发展方向 品牌发展商 中海地产、中信集团、合生创展 明星楼盘 中信君庭、金海湾、珠江帝景、中海名都、中海锦苑 楼盘规模 一线位置以单体的高层住宅为主， 二线位置增加江景园林小区，但规模较小。 价格 一线位置：￥12000-18000元/㎡(毛坯) 二线位置：￥7000-8500元/㎡(带装修) 南部：原工业大道南—南洲路一带 海珠区南部 区域特点 早期是大型工厂区及农田，现规划城市新中轴线经过该区域，发展前景看好 核心竞争力 会展经济的启动、地铁概念的落实 、区府 买家情况 除了海珠区本土居民外，还拥有大量的广州市新移民、大学城的老师等。今后随着东南部重点工程的建设，会产生新的消费群体 政策利好 广州“南肺”的建设、区府的搬迁、广州大道南批发园区的建设 发展趋势 发展成为广州新都会中心 品牌发展商 恒大集团、合生创展、珠江地产、时代发展 明星楼盘 金碧花园、逸景翠园、珠江御景湾、罗马家园、时代廊桥 楼盘规模 有一定的小区规模，物业以多层、小高层为主，后期供应以高层为主 价格 ￥5500-8500元/㎡ (带装修) 海珠区东部 区域特点 琶洲会展中心、新的城市新中轴线经过该区域，发展前景看好 核心竞争力 会展经济的启动、地铁概念的落实、城市东移的发展前景 买家情况 除了海珠区本土居民外，还有大量经商、投资客。琶洲经济的带动，以及板块内重点工程及的建设，今后将会产生新的消费群体 政策利好 “东部创业，西部居住” 发展趋势 重点发展会展商贸 品牌发展商 合生创展 明星楼盘 帝景华苑、佳信花园、泓景花园、雅郡 楼盘规模 以中小项目为主，物业以小高层及高层为主 价格 ￥6500-8500元/㎡(带装修) 海珠区中部 区域特点 海珠区商业中心区，同时也是海珠区的旧城区 核心竞争力 配套完善，交通便捷、居住氛围浓厚 买家情况 区域周边的原居民为主，另外就是商圈的经营人士等 政策利好 优化以江南大道为核心的中部组团，巩固该组团作为海珠区中央商业区地位 发展趋势 海珠区区域商业中心 品牌发展商 城建集团、宏宇集团 明星楼盘 富基广场、江南花园、润汇大厦、宏宇广场 楼盘规模 以高层住宅为主，普遍缺乏良好的小区环境 价格 ￥6000-8500元/㎡(带装修) 海珠区西部 区域特点 大型工厂用地经过置换，建成一个个环境优美的现代化大型居住小区 核心竞争力 小区规模大，自身配套完善、空气质素较好，居住氛围较浓 买家情况 购房客户不单辐射整个海珠区，同时外区的买家数量呈上升趋势 政策利好 “东部创业，西部居住”，西部重点在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善，并建成沿地铁二号线、沿广佛线、沿地铁三号线和沿地铁四号线四条城市发展轴 发展趋势 成熟的居住区 品牌发展商 光大集团、保利集团、富力地产、城启集团、恒大集团 明星楼盘 光大花园、保利花园、保利海棠花园、富力现代广场、天鹅湾、金碧湾 楼盘规模 有一定的小区规模，个别楼盘的占地面积已达40-53万㎡；物业以小高层、高层为主 价格 ￥6000-7500元/㎡(带装修) 海珠南楼盘定位差距大海珠南的主要后续开发还是来自于几个大盘，主要包括东晓南路，工业大道南和南洲路上的多个成熟社区，供应相对充裕。同时，由于大盘定位。较高，随着开发日益成熟，楼价也逐步提高。而这一方向上，全新的小潘供应暂时没有出现，两个小规模楼盘新一期的开发，供应量不大，预计在楼价上与大盘新货差距明显。东部看赤岗和广州大道南海珠东部楼市重点历来在赤岗板块和广州大道南－客村一带，其新项目开发也备受关注。目前海珠东部多个在建项目，规模都很小，入市时间相对分散，整体供应不算很充足。受会展、地铁等概念的持续刺激，预计这些项目的市场反响都会较为热烈。目前海珠在建