成都区域市场调查.doc

区域项目调查 ◆市场综述 1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制 2、主城区商业用地供需走势 “限购令”出台截止2月28日，土地市场表现低迷，供应持续沉寂，土地成交 均为挂牌出让，且全部为商业地块，其中不乏有区域性大宗地块出让，随着天府新城商业配套建设加快，高新南区亦有多宗商业地块出让；龙湖地产在高新西区取得约450亩大宗地块，其中商业部分比例较大，预计建成后将有效弥补区域内商业配套的不足。上海长峰房产在东三环获得约 250亩的商业地块，也将开发成大型商业，公共设施配套，目前规划建设龙之梦购物中心。 3、成都主城区商品住宅月度供求走势 成都“限购令”出台，再加上市场本身正处淡季，各开发商暂时放缓推售进度，截止2月28日市场供应量跌至低点，预计后期供应量会有所回升，但短时间内将保持低位。成交方面由于购房者为赶政策出台前集中备案，导致限购令出台前几天成交奇高，使得2 月成交量下滑幅度并不太大，仍在1 万套以上，预计后期成交量将有大幅下滑。2 月成都主城区商品住宅供需均有所下滑，供应套数为 2093 套，供应面积为 17.02 万平方米，环比上月分别下滑69.46%和71.11%。2 月商品住宅共成交 10117套，成交面积为98.91 万平方米，环比上月分别下滑13.66%和13.23%，二月供需比为0.21。 4、2011年2月成都市主城区商品住宅成交概况 “限购令”出台截止2 月成都除青羊区成交量有所上升外，其他各行政区成交量均有不同程度的下滑。其中成交量最高的仍为高新区，成交套数为 2832 套，环比下滑 24.3%，成交面积为 30.13 万平方米；其次是青羊区，成交套数为 2231 套，环比上升 11.3%，成交面积为 20.08 万平方米；武侯区有小幅下滑，成交套数为1548套，环比下滑2.6%，成交面积为16.23万平方米；锦江区成交套数为1351套，环比下滑23.1%，成交面积为12.53 万平方米；金牛区下滑最小，成交套数为 1198 套，环比下滑1.4%，成交面积为11.57万平方米；成交最少的是成华区，共成交住宅 957套，环比下滑32.1%，成交面积为 8.36万平方米。 ◆调查目的： 由于“国八条”“限购令”的出台导致市场上的观望情绪日趋加重，客户群体从本质上发生变化。目前，世豪项目二期开盘在即，如何适应日趋恶劣的政策环境，实现快速回笼资金且利润最大化是我们的首要任务。现在我们通过对区域项目的调查达到以下目的： 了解区域市场现状，预判未来发展，增强对市场的敏感度。 分析客户现状，把握有效资源。 针对目前政策环境分析区域预期推售产品特性。 为世豪二期营销策略做参考。 ◆竞品信息 建发·天府鹭洲 项目名称 建发·天府鹭洲 已售数量 700余套 在售批次 一期二批次 所剩房源 2套 产品类型 住宅 主力户型 套三 推售数量 930套 媒体推广 商报、周刊、短信、户外 建筑面积区间 60-120㎡ 意向客户共性 30-40岁私企业主和企业高管居多 赠送面积 30-90㎡ 成交率 30% 总价区间 70-130万 项目优势 赠送面积大 单价区间 12000元/㎡ 项目劣势 价格高、密度大 优惠方式 按揭1%，一次性1.5% 预期推盘情况 预计3月底推售二期一批次，共284套，面积区间66-112㎡，预售总价70-140㎡。 总户数 1679 交房时间 2012年底 小结：建发·天府鹭洲自开盘以来一直以超大赠送面积为卖点吸引了较多客户，开盘至今，所推出的930余套房源只剩两套可卖，由于产品单价较高的原因购买其的主要群体以30-40岁的小资居多。目前，建发宣称已无房可卖，实际上其底层大户型是现在唯一可卖的产品，到访客户以投资型和多次购房为主，受“限购令” 影响销售进度极为缓慢。目前建发正在为二期的开盘做筹备工作，预计2011年3月底将推出二期一批次284套房源，主力户型区间66-112㎡，总价70-140万。 华润·凤凰城 项目名称 华润·凤凰城 已售数量 1000余套 在售批次 二期 所剩房源 400余套 产品类型 住宅 主力户型 56-12