2009年四会市场调研分析54P.pptVIP

一、四会市宏观经济篇 1、四会市概况 四会市地处广东省中部偏西，珠江三角洲西北边缘，西、北、绥三江下游。东面与佛山三水区交界，南面与鼎湖区相连，西北面与广宁县接壤，东北面与清远市清新县毗邻。建县于秦始皇帝三十三年（公元前214），据说因县境为四水会流之地，故名“四会”。虽经2000多年变迁，但县名一直沿用。1993年11月撤县建市后，由广东省直辖，肇庆市代管。全市总面积1163平方公里，年末常住总人口43.32万人。辖13个镇（街道）、121个村委会和31个社区居委会。 5、四会市交通 大视野－泛珠三角经济桥头堡 城市现状－城乡两级分化明显，市中心发展呈现马太效应 产业结构分析－产业经济强劲 城市规划－产业经济与休闲经济齐头并进 项目选择依据 本次选择样本主要遵从以下几点依据： 一是项目所处地理位置与本项目接近，具备产品类型、户型设计、价格定位上的参考意义，如碧海湾。因距离项目较近，其定价、销售情况等均对本项目有较大的参照价值； 二是项目规模较大，是新近面世的、市场公认的大盘，在建筑类型配比、小区规划上对本项目有启发作用，如新天地。 三是销售周期可能与本项目重叠，在建筑技术上有所创新的楼盘。档次定位较高，在新材料、新技术的应用，宣传定位和销售技巧上有借鉴意义，如锦绣棕榈园。 通过调研和分析，将上述碧海湾、新天地、锦绣棕榈园几个项目作为本次竞争楼盘分析的重点。 重点个案分析 重点个案分析 重点个案分析 重点个案分析 重点个案分析 四会市购房客户群体分析公务员、教师，主力产业群体 购房客户需求特征 四会市??社会消费品零售总额??统计表 机会分析 ： 外来人口玉器加工区域逐渐由旧玉器街转移至这一区域，由此带动的玉器销售和外来流动人口将更多，有利于催熟酒店住宿、饮食、娱乐等消费市场； 地块处在四会大道也就是省道旁，且临近水产三鸟批发市场、柑桔批发市场，来往的车辆和带来的商机，也是这一地块发展的动力； 四会市区及项目周边缺少大型KTV娱乐、美容、桑拿、按摩等休闲中心，本区域人口众多，且这些场所可吸引会享受的中高层人士前来消费，可以考虑这些商业形态的大规模、中高档次设置； 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值。 威胁分析： 市场需求理性化 最近四年是四会市房地产迅猛发展的四年，当地和外地的发展商纷纷行动，开始了大规模的营销活动，市场反映一般，置业者仍然选择自己认为适宜的方式选房购房。充分表明消费的理性特征。 流动人口成当地购房主力军 因四会享有玉器之乡的美誉，玉器加工业在四会相当普遍，据悉，由于手工娴熟的加工工人主要来自福建、河南等地，在玉器之乡文化的传承下，这些外来工人都准备来这里安家了。据同行透露，珠江新城项目因紧靠玉器城，其客户中有80%是做玉器的人。 购房群体年轻化 从同行销售人员口中得知，现今四会房地产市场 70年代及其以后的80年代消费者，不仅是中低端市场主力，也是高端市场的主力。由此带来房地产市场的消费结构正在进一步年轻化，年轻一族购房欲望强，但经济实力尚有差距，若有类似单身公寓，将很受年轻人的欢迎。因此消费群体的年轻化将逐渐改变传统的消费文化，同时也将对房地产的产品定位提出新的要求。 客户需求方向分析 从目前各楼盘的销售情况来看，由于销售价格的不断上涨，购房总款也在上升，由于工资涨幅低于物价上涨水平，目前客户所能承受房款有限，一般客户可承受的总房款在35万以下，跟怀集市场类似，目前100—160平方米户型较受欢迎。 购房客户需求特征 四会楼市现状小结 市场热点集中化 受政府城市规划调整和土地出让等因素的影响，加上四会城区本来就不大，四会房地产的热点区域日趋集中，沿江和沿四会大道、市府周边已成为开发热点。 营销竞争升温 2009年四会地产市场的营销花样翻新，精彩纷呈。这也可从一侧面说明消费者因为理性而格外“挑剔”，同时也表明市场成熟度明显提高。成功的发展商的经验和无情的市场竞争法则都在证明，地段、社区、环境、户型、品质、交通、生态、文化、服务、教育、品位等等，无一不是争取客户、占领市场的必备要素，尤其是高端定位的产品，更是需要有至精至纯的质量追求和令人信服的性价比率和诚信服务。 三、四会市商业市场分析 二是该市在%届广交会上，组织6家企业顺利申请到7个展销摊位，贸易成交额833万美元，创历史新高。 833万美元 四会市 2005 1998年，全市集市贸易成交额为7.38亿元，比上年略减，而社会消费品零售总额为16亿元，比上年增长13.3%。 为7.38亿元 四会市 1999 全文快照 数字 统计对象 发表年份 四会市??集市贸易成交额??统计表 2005年，全市实现地区生产总值55.