中国城市土地使用效率：价格、市场与政策.doc

中国城市土地使用效率：价格、市场与政策 中国城市土地使用效率：价格、市场与政策 　　刘云华 杨全柏 1 　　2008 　　 　　摘要：土地的不可移动特性决定了土地市场化配置很难实现完全竞争市场，政府必须监控土地市场以保证市场运作的有效性。市场力量和政府政策成为土地价格的主要决定因素。因此，政府的土地政策必须兼顾的最大化，但同时也容易形成土地的垄断高价，产生财富转移，无法自发实现土地及附着其上住房对国民的基本生存保障功能。政府应在土地收益和居住用地之间科学决策，防止土地垄断对社会的冲击。 　　关键词：土地 市场化 政府调控 地租 　　引言 　　在经济社会中，土地与劳动、资本一起构成最基本的生产三要素。通过土地市场调控劳动力、资金、原材料、能源和其他资源的投入量和投入方向，能够实现资源的综合优化配置，最终调控好经济运行。 　　我国自1990年全面推进土地有偿使用制度改革以来，市场作为配置土地资源的手段日益加强。一方面数以万亿元计的土地出让金，为我国城市化和城市现代化提供了必要的财力支持。另一方面，2002年以来土地的价格开始脱离普通城镇居民的购买能力，房价收入比超出世界银行所定的6倍指导线标准，影响到了中低收入群体最基本的居住需求。房价过快上涨也扭曲了市场价格体系，导致市场失灵并最终造成资源的无效配置。全国商品房空置面积居高不下，2007年4月已达到1.27亿平方米。 　　在这种情况下，质疑中国的土地市场化政策之声时响。如何看待中国的土地问题，需要在辩证分析土地的属性、土地禀赋与政府职责基础上进行，本文尝试从土地的一般特性与中国土地状况及政府职能的关系分析当前中国土地的价格决定机制。 　　1.土地的特性分析 　　讨论土地是否应该市场化，其价格如何决定，不能不从先从土地的特性着手。 　　1.1 土地的基本特性。土地的特性包含自然特性和经济特性。 　　土地的自然特性包括：不可拆移性、级差性和非同质性、永续利用的相对性。 　　不可拆移性，即土地在位置上的恒久性，不能把一块值钱的商业地皮移到同城地价较贱的地方去，因此土地及在其上的附着物又被称为不动产。 　　级差性和非同质性，土地构成的诸要素(如土壤、气候、水文、地貌、植被、岩石)的自然性状不同，以及受人类活动的影响，土地在肥沃程度和位置优劣方面有很大的差异。由此特性而产生经济学意义上的级差地租。 　　土地永续利用的相对性。土地是一种非消耗性资源，土地资源只要在利用上注意保护，其使用价值不会磨损、报废，具有永续性。 　　土地的自然特性决定了它的经济特性：供给的稀缺性、用途的多样性、用途变更的困难性、增值与报酬递减共存性。 　　土地供给的稀缺性是指可供给人们使用土地面积和及其用途是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性和地租、地价等问题，容易产生地价猛涨和土地投机泛滥等现象。 　　同一土地具有多种用途，通常可以从一种用途转换到另一种用途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益，并使地价达到最高。 　　但大多数情况下土地使用不同用途之间的变换是比较困难的，具有比较高的转换成本。如，缺水宜林的山地，改种水稻就很难实现。这就要求土地利用规划必须充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，避免造成较大的损失和浪费。 　　合理使用土地一般不会产生折旧或报废，因此在土地上追加投资的效益具有持续性，而且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。 　　但在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，仍然会产生报酬递减的后果。这就要求确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效益，防止出现土地报酬递减的现象， 　　土地特别是与其不可分割的房屋还具有重要的社会属性。房屋为人类生活提供着帮助，具有民生用品的属性，是关乎人类生息的物品，人们离开它们将无法生存。土地的占有、使用关系是构成社会关系的基础，进而反映社会经济性质。这一属性，反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。 　　1.2 土地要素的竞争性分析 　　土地的上述特性决定了土地在进行市场竞争时具有显著的特点。 　　经济学理论提醒我们，市场机制要使社会资源得到合理的配置，必须满足几个条件：①市场交易的所有物品和服务是严格私有的；②产品具有无差异性；③自由进出市场；④信息完全对称。否则市场会失灵。上述的条件，土地均难以满足，尽管土地的稀缺性和不可拆移性决定了它进入市场交易能获得最大限度的经济收益。但这些特性也使得土地的占有和使用都具有一定垄断性，在没有政府干预下，很可能导致某些地和某些用途的土地的供求失衡，最终无法自动实现帕累托最优状态。随着社会发展和人口增加，这些供求矛盾会日益尖锐化。 　　在历史上，朝代更替多是因土地过度集中最终影响