地产15种融资渠道.docVIP

地产15种融资渠道 2014-06-30?凯德智汇?房地产经理人联盟 内容提要 1.特点 形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低不一与随行就市；借贷合约非格式化；对偿债的硬约束性。　 2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷 　　(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。 　　(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大；并非开创融资新渠道。 四、典当融资 　 典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 　　流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 　　五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。 五、项目融资 参与方 　　项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。 2.特点 　　项目融资为无追索权或者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融资成本更高。 3.融资模式 　　(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。 　　(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。 　　(3)以承购合同为基础的融资模式。 　　(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。 　　5.项目融资的程序 　　可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。 　　6.涉及的文件 　　信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。 六、债券融资 发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。