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期末论文 设计(论文)题目 中国不动产开发概述 摘要：本文依据理论知识和客观事实，阐述我国现行房地产开发的主要流程，概括了房地产开发过程中相关环节的主要工作，对房地产健康发展具有现实指导意义。 关键字：房地产 开发 流程 不动产一词译自英语real estate，在英语中，real estate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述，也即不动产开发也就等同于房地产开发。 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发无论是对于城市规划，还是人民的社会生活都有广泛和深远的影响。首先，房地产开发是城市规划的实施过程，也是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标。其次，这也是提高土地使用的社会经济效益的过程。最后，房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产和生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。 房地产开发在某些程度上，也是一种意识创造，具有非常复杂的创造过程。总体来说，开发程序可归纳为四个阶段和八个步骤。分别是投资机会选择与决策分析、前期工作、建设工作、租售四大阶段和投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理八大步骤。 投资机会寻找。通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。?(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。第二拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结构确定土地使用者的行为。第三挂牌出让国有土地使用权指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第四协议出让国有土地使用权指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二是土地使用权划拨，指的是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为。 其次是确定规划设计方案并获得规划许可。出让城市国有土地使用权之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门批准。 最后是签署相关合作协议。当前期工作基本处于完备状态，双方应当签署相关合作协议，承担各自在开发项目中的各项任务，建立一定的法律关系。 第三阶段是建设阶段 指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。所涉及的管理工作主要有：对建设工程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。第一是质量管理，指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。主要有对原材料的检验、对工程中的配套设备进行检验、确立施工中控制质量的具体措施（如施工设备、仪器、混凝土质量等）、确立有关质量文件的档案制度。二是进度控制，指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。包括：对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析；编制项目施工的进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。三是成本控制，指的是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。编制成本计划，确定成本控制的目标，审查施工组织计划和施工方案，控制工程款项的动态结算，控制变更。其他具体的事项还包括合同管理、安全管理和竣工验收。 第四阶段是租售阶段。一是选择物业销售形式，成功的房地产销售过程包括三个阶段：宣传、沟通阶段、谈判阶段和签约阶段，而营销的具体方式分为开发商自行销售和委托代理两种。二是制定租售方案，对于住宅项目，开发商大多选择出售，对商用房地产项目，开发商可选择出租或租售并举。在租售进度