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江西LT房地产开发公司营销管理 第3章LT公司营销管理现状分析 3.1南昌市房地产市场概况 在国民经济发展的过程中，房地产行业与之关系密切，基本上与经济发展 周期同步，因此，当前我国的房地产行业正处于平稳的发展当中[11]。江西省是 我国中部省份中的一员，在我国制定实施中部崛起战略之后，江西省的经济得 到了良好的发展，南昌作为江西省的省会城市，经济建设正以较快的速度发展 着，作为支柱性的房地产行业，也得到了繁荣的发展，南昌市品牌房的数量不 断增多，地价也不断的升高。2005年，南昌市商品房土地价格为每亩148.8万 元，2009年，价格变为每亩188.7万元，土地价格大幅度的升高。与此同时， 商品房的销售价格也不断地升高[12]。 在1993年之前，南昌市并没有写字楼的概念，1993年，华财大厦建成之后， 大厦内部的基础设置建设的非常完善，物业管理机构健全，其中不仅包含了商 用房，同时也包含住户，属于商住两用房，并非严格意义上的写字楼。但在这 之后，南昌市出现了大量类似的大厦，1996年，江信国际大厦建成，南昌市出 现了第一个真正意义上的写字楼。2002年，南昌市的专业写字楼出现，随后， 各种写字楼不断的问世，现如今，南昌市的写字楼数量已经非常多，而且写字 楼的建设正向着绿色化、智能化的方向发展。具体说来，南昌的东湖区包含9 家写字楼，比如财富广场、胜利广场、金阳光大厦等；在西湖区，包含15家写 字楼，比如鸿运数码广场、华龙国际、地王广场、天御星座等；在青山湖区， 包含3家写字楼，金色水岸、东方广场和西格玛国际商务中心 [14]；在红谷滩， 包含7家写字楼，比如国际金融中心、联发广场等。从分布上来看，南昌的写 字楼更多的集中于传统老区中，此外，朝阳洲地区也有着比较多的写字楼，主 要原因是此处的交通非常便利，配套设施比较完善，而租金成本又比较合理， 因此，此地区也分布着众多的写字楼。从写字楼的整体规划上来看，南昌市目 前的写字楼主要包含三类，一类是纯写字楼，比如西格玛国际商务中心、财富 广场等；一类是复合型写字楼，比如恒茂国际中心、红谷现代城等；一类是商 住两用型写字楼，比如金阳光大厦、金昌利大厦等。 2010年开始，我国加大对房地产行业的宏观调控力度，而且这种宏观调控 处于持续进行当中，再加上限购令、限贷令的实施，使得南昌市的房地产行 业市场营销受到一定的影响。从开发投资与销售情况方面看，在2011年之前， 南昌市的房地产行业营销总额不断地增长，但在2011年之后，受到国内大环境 的影响，南昌市房地产营销面临的挑战更大，南昌市2011年房地产开发投资数 额为279.89亿元，与2010年相比，增长21.61%，在江西省所有城市的开发投 资增速中，南昌市仅居第六位，而在商品房销售方面，南昌市2011年的销售面 积与2010年基本相同，总体销售额出现稍微的下降，这说明，在国家宏观调控 政策影响下，南昌的房产销售受到了一定的限制，尤其是进入2013年以来，南 昌房地产市场库存量逐步增长，市场形势愈发严峻。 2015年以来，随着国家经济增长下行压力的加大，中央和地方政府对房地 产市场政策导向也逐步变化，主要体现在货币政策、财政政策、住房公积金政 策等方面。 2015年为了应对经济下行压力人民银行进行了六次降息、五次降准。2015 年1月放宽租房提取住房公积金条件，8月公积金贷款二套房最低首付由30％ 降低至20％，11月公积金购房贷款额度提高、二套房贷款时限取消，这些政 策降低了购房者资金成本，减轻了购房者资金压力。一定程度上刺激了购房需 求。 2015年10月中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，促进人 口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫 妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年十八届 三中全会决定启动实施单独二孩政策之后的又一次人口政策调整。全面放开二 孩政策，对未来房地产开发会产生一定的影响。 2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首 次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会 议上李克强强调要以加快户籍制度改革带动住房等消费。12日，中央财经领 导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调化解房地产库存的问题。 12月，中央鼓励开发商降价去库存等中央强调去化库存。中央再次提去库存， 释放出了强烈的政策信号，也是当下刺激楼市的催化剂。 在中央号召去库存的总基调下，江西省也在财政政策、城市规划、基础设 施投资等方面出台了利好房地产市场的政策。 《江西省城镇体系规划（2012-2030）》提出江西省域将形成一群、两带、 三区的空间结构，其中就有南昌大都市区。江西省第十三次党代会提出鼓励支 持省会南昌成为