从物业服务的性质看物业服务价格机制的形成.pdfVIP

_物业研究P Research 现代物业·新建设2014年第13卷第5期 roperty 从物业服务的性质看物业服务价格机制的形成 田屹梁俊芬 (华南农业大学人文与法学学院。广东广州510642) 摘要：与房地产行业息息相关的物业服务行业，经过三十多年的发展，逐渐暴露出各种问题，突出表现在物业服务 纠纷增多，与物业服务紧密相关的，如物业服务费、物业质量、物业服务质量等纠纷越来越多，有些甚至演化为群体 事件或暴力事件，极大影响和谐社会以及房地产行业和物业服务行业的健康发展。本文从物业服务的性质谈起，讨论 物业服务的性质，并以此为起点，探讨应当如何建立我国的物业服务价格机制。物业服务价格应当由哪些因素组成， 并提出完善物业服务价格机制的对策建议。 关键词：物业服务，i价格机制 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2014)05—0072—04 引言 建筑物本体、附属设备、公共设施、建筑地块以及空间环 近年来，随着房地产行业的发展，与房地产行业相 境等五部分。依据《物权法》第七十条的规定，与“物 关的产业也随之发展起来。但在房地产行业发展过程中， 业”概念相关的是“建筑物”，对物业的地域范围则使用 暴露出因市场发育不成熟而导致的各种问题。在与房地产 了“建筑区划”这个概念。从《物权法》起草小组对《物 行业息息相关的物业服务行业，经过三十多年的发展，也 权法》的相关解释中可以推论， 《物权法》第七十条所规 逐渐暴露出各种问题，突出表现在物业服务纠纷增多，与 定的建筑物仅指民用住宅，旧1业主的范围也是指民用住宅 物业服务紧密相关的，如物业服务费、物业质量、物业服 的所有权人和“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 务质量等纠纷越来越多，有些甚至演化为群体事件或暴力 律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 事件，极大影响和谐社会以及房地产行业和物业服务行业 所有权登记的人”。∞1从物业的概念和《物权法》对建筑 的健康发展。在涉及物业纠纷的案件中，大多与物业费有 物的规定可以看出，物业的范围大于《物权法》规定的建 关，而物业费的制订、收取以及使用是物业管理、物业服 筑物的范围。实践中，除了民用住宅的建筑物属于物业之 务的核心和基础。物业费纠纷频繁发生，说明与物业服务 外，商业物业、旅游景区物业H1等都应当包含在物业的范 相关的定价机制存在严重问题，而物业定价机制是由物业 围内。《物权法》规范的是民用住宅的建筑物区分所有 服务的性质决定的，因此，本文从物业服务的性质谈起， 权，但对商业物业、旅游景区物业的法律属性也应当进行 讨论物业服务的性质，并以此为起点，探讨应当如何建立 界定。这两类物业也应当属于“物业”的范畴，但在适用 我国的物业服务价格机制，物业服务价格应当由哪些因素 法律时，不能完全适用《物权法》，而应当参照《物权 组成，并提出完善物业服务价格机制的对策建议。 法》的规定结合商业物业和旅游物业的特点对这两种物业 进行管理。 一、物业服务的性质 在确定物业的概念和范围之后，需要明确与物业服 界定物业服务的性质首先需要对物业的概念和范围 务相关的概念。与物业服务相关的，为众多文献经常使 进行界定。一般认为，“物业”是指已经建成或竣工验收 用的是“物业管理”，这是在物业行业形成初期经常使用 投入使用的有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固 的概念，是指为保证房屋建筑的居住和使用安全，实现物 定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及用 业的保值增值，并延长其使用寿命而实施的对物业进行管 地和房屋所构成的空间环境。u1物业的地域范围一般包括 理的行为。因此，物业管理的核心是房屋建筑使用的安 72 田屹，等：从物业服务的性质看物业服务价格机制的形成 全。在物业行业早期的文献中，大多讨论物业应当如何进 使用