逸山居前期营销策划方案.doc

前 言 本司通过与贵公司相互交流与沟通之后，初步了解到贵公司即将开发的位于福山路西侧，文化中路以南的逸山居项目的基本情况。我公司鉴于对该项目高度负责的态度，在接到贵公司的委托后，马上成立专门的营销策划小组对该项目进行前期营销策划及市场定位工作。 本次调研我们主要采取理论分析、常规调查与抽样调查相结合的方式；楼盘的详细数据来源为实地调查（踩盘），并与各盘的销售人员进行座谈核实后得出；入户及街访调查工作由我司市场部专业的调研员完成；整个调研数据的后期处理我们采用SPSS和EXCEL软件完成。所以，这次调研基本上能保持数据资料的祥实、准确和专业性。 相信本次策划会对该项目的合理定位以及销售策略提供一定的决策依据，预祝本项目取得圆满成功！ 威海巨鲨地产咨询有限公司 产品调整建议： （一）户型调整建议： 1、高区户型分析： 高区多层住宅代表性楼盘户型一览表 楼盘名称 户型 面积 主力户型 畅销户型 金海岸富豪城 四房三厅二厨 140、154m2 140、154m2 140、160 m2 三房二厅二卫 160、170m2 四房二厅二卫 185m2 蓝天广场靖隆园 二房一厅 80、90m2 142.5 m2 100、142.5 m2 三房一厅 100m2 四房二厅 130、140 m2 跃层 155、270 m2 新浪屿花园 三房一厅一卫 100m2 100 m2 100 m2 三房二厅一卫 163m2 三房二厅二卫 194m2 林语山庄 二房一厅 70m2 80、90 m2 70、80 m2 三房一厅一卫 90m2 三房二厅二卫 120m2 三房二厅二卫 130m2 金城花园 二房二厅一卫 81、97m2 90、144 m2 119、136 m2 三房二厅一卫 119、121m2 三房二厅二卫 121、136、144m2 从以上统计可以看出，高区的多层建筑的户型大都以120平米以上的大面积户型为主，从长期供应以及现实的销售状况来看此类户型的楼盘竞争较为激烈。部分100平米左右的中小户型虽然开发量较少，但是从销售状况来看，却得到了市场的充分认可。这表明该片区部分中低收入人群的中小户型购房需求还未得到充分的满足，估计100平米左右的中小户型在高区还有一定的发展空间。本案的多层建筑户型设计与以上分析十分吻合，能够有效填补片区中小户型需求的空白。 高区小高层住宅代表性楼盘户型一览表 楼盘名称 户型 面积 主力户型 畅销户型 凤凰城 三房二厅二卫 159 m2 159m2 159 m2 四房二厅二卫 168 m2 金海岸富豪城 三房一厅二卫 200 m2 200m2 世纪家园 三房三厅二卫（跃层） 125m2+跃层面积 135、155、165、185m2 155 m2 三房二厅二卫 135、155、165 四房四厅三卫 （跃层） 160m2+跃层面积 五房四厅三卫 （跃层） 185m2+跃层面积 新浪屿海云轩 一房一厅一卫 77.24m2 59.15m2 二房一厅一卫 116.48m2 二房一厅一卫 115.58m2 一房一卫 59.15m2 青青小城 三房二厅二卫 130 m2 121 m2、130 m2、 140m2-160m2；80m2-300 m2 三房二厅二卫 121 m2 四房二厅二卫 140m2-166m2 无房三厅三卫（跃层） 223 m2 碧海楼海云轩 三房二厅二卫 119、127、131、142 m2 119、127、131、142m2 131m2 四房二厅二卫 173、190 m2 依海嘉园 一房一厅一卫 83m2 103--130m2 二房一厅一卫　 103―108 m2 二房一厅一卫 110--130 m2 跃层 250 m2 从以上数据中可以看出，高区小高层住宅主要以110至150平米左右的大户型为主，两房的主力面积也达到了110平方米以上，而在市场中占主体位置的三房主力面积大都集中在130至200平米之间。到目前为止，高区的小高层建筑开发量已经远远超过了多层建筑开发量，而且单位户型面积也正在迅速增加，从金海岸富豪城以及碧海楼海云轩等代表楼盘的销售状况不难看出，高区户型面积较大的小高层住宅已经发出红色警报。高价位，大面积所堆砌的高总价已经让多数消费者望楼兴叹！高区乃至整个威海市的大户型楼盘正接受市场的严峻的考验。 本案户型存在的问题分析： 在充分研究贵公司的户型设计方