房地产私募股权基金研究.doc

房地产投资基金研究 目 录 引言 1 1. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍 4 1.1 REITs的定义及特征 4 1.1.1REITs的定义 4 1.1.2REITs的特征 4 1.1.3REITs的优势 5 1.2 REITs的分类 6 1.2.1权益型、抵押型和混合型REITs 6 1.2.2开放式REITs和封闭型REITs 7 1.2.3公募REITs和私募REITs 7 1.3国外REITs的组织形式：公司型、契约型和有限合伙型 8 1.3.1公司型REITs 8 1.3.2契约型REITs 9 1.3.3有限合伙型REITs 9 1.4 REITs在全球的发展 10 1.4.1REITs全球发展概况 10 1.4.2从全球REITs投资 ，展望各地投资前景 12 1.5 REITs的运作流程 12 1.5.1REITS在成立阶段的主要运作流程 13 1.5.2 REITS在正式运作阶段的主要运作流程 13 1.5.3房地产投资信托资金的流向 14 1.6国外REITs的终止和清算 15 1.6.1 REITS的终止 15 1.6.2REITs的清算 17 1.7 对我国发展REITs的借鉴 18 1.7.1企业经营专业化 18 1.7.2 优化商务布局结构 18 1.7.3 居民投资模式的改变 19 1.7.4实现房地产业的宏观调控 19 1.8 中国大陆推出REITs可能遇到的障碍 19 1.8.1 政策及法律限制 19 1.8.2投资者风险意识薄弱 19 1.8.3 房地产金融市场不发达 19 1.8.4 财务透明度障碍 20 2. PE私募股权基金介绍 21 2.1 私募股权基金的定义 21 2.2 私募股权基金的组织形式：公司制、信托制、有限合伙制 21 2.2.1 公司制私募股权基金 21 2.2.2信托制私募股权基金 22 2.2.3有限合伙制私募股权基金 23 2.3私募股权基金的特征 26 2.4私募股权基金与其他投资基金的比较 26 2.4.1私募股权基金与风险投资基金（VC） 26 2.4.2私募股权基金与私募证券基金（Private Securities Fund） 27 2.4.3私募股权基金与产业投资基金（Industry Investment Fund） 27 2.5私募股权基金在中国的发展概况 27 2.5.1 外资私募股权基金在中国的发展 27 2.5.2 本土私募股权基金在中国的发展 29 2.6私募股权基金的投资流程 31 2.6.1项目初审 31 2.6.2签署投资意向书 31 2.6.3尽职调查 31 2.6.4企业估值及估值调整 32 2.6.5签署正式收购协议 32 2.6.6完成收购 32 2.6.7投资后的管理 32 2.6.8投资退出获利 33 2.7私募股权基金的退出方式 33 2.7.1 上市退出 （境内IPO、境外IPO） 33 2.7.2 兼并收购（MergerAcquisition, MA） 33 2.7.3 股权回购（Buy Back） 33 2.7.4 清算退出 33 3.房地产私募基金 34 3.1. 房地产私募基金概述 34 3.1.1房地产私募基金的定义 34 3.1.2房地产私募基金的特点 34 3.1.3房地产私募基金的优势 35 3.2 房地产私募基金的组织形式 35 3.2.1公司制房地产私募基金 35 3.2.2 契约制房地产私募基金 36 3.2.3有限合伙制的房地产私募基金 36 3.3在我国的资本市场上，私募股权房地产投资基金主要类型 38 3.4房地产私募基金的发展历程 38 3.4.1 我国房地产私募基金的产生 38 3.4.2我国房地产私募基金的总体现状 39 3.4.3我国房地产私募基金的发展趋势 41 3.5我国房地产私募基金发展道路上的阻碍以及应对措施 42 3.5.1房地产私募基金面临种种限制 42 3.5.2房地产私募基金的出路 43 4.在我国的国外房地产投资基金简介（附件1） 43 5.国内主要房地产私募基金简介 43 5.1房地产私募基金公司分类 43 5.2全国房地产投资基金联盟简介 45 5.3国内房地产基金管理公司——十四家会员单位介绍（见附件2） 46 6.国内现发行房地产私募基金简介 47 6.1我国房地产私募基金现状分析 47 6.1.1国内房地产私募基金规模统计分析 48 6.1.2国内房地产私募基金期限统计分析 51 6.1.3国内房地产私募基金预期年收益率统计分析 52 6.2国内房地产私募基金案例 55 6.3 基金投资方向 57 6.4 国内房地产私募基金募集说明书汇总（见附件3） 58 7.房地产私募基金的运作流程 59 7.1上游——房地产项目的筛选 59 7.2