楼盘策划全案.ppt

五、销售价格策略 因缺乏相关资料，具体策略省略 第九部分：广告推广建议 第四部分：地块SWOT分析 所谓SWOT分析又叫态势分析法。（这部分内容参考了网上的相关资料） 一、地块环境调研 1、项目土地性质调查 位置：位于107国道与郑卞路交汇处，周边生活配套齐全，各大医院、各种特色餐厅、四通八达的公共交通线路、辐射往北的高等学府等等，汇成丰富的社区生活。 2、地块周边环境调查 地块周围景观: A、自然景观 B、人文、历史景观 3、地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状 主要的交通主干道 主要的公共交通及其路线A.公交路B.项目对外交通状况(本项目处于交通地段) 4、周边市政配套设施调查 周边现有商业1：餐饮2：超市 周边现有社区（略） 5、医疗机构 6、文化教育 7、邮政、电信、其他 二、SWOT分析 1、地块地产因子分析 所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。 2、地块SWOT分析 项目优势分析（Strength） 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势： ●本项目由河南建业集团承建，在河南乃至全国有一定的名气，具有 品牌优势。 ●该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的 人文背景，市场前景看好； ●紧邻郑东新区CBD，本案适合营造一个具较高品质的生活商务社 区； ●本项目周边生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、 公园、政府机构、集贸市场一应俱全，可迎合“生活便利，居家安 静”的客户心理。 ●项目位于主要交通干道，公共交通发达，出行便利； 项目弱势分析（Weakness） ●产品无创意，规划设计中规中矩。 ●郑东新区的CBD概念尚未被当地市场认同 ●价位较高，平均高出同地段的竞争楼盘约500元，周边同质项目较多。 ●认购周期长，部分客户信心不足，积累的客户资源流失 ●开发商具有一定的知名度，但缺乏亲和度 项目市场机会分析（Opportunity） ●地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大； ●本区域购买力持续升温，并持续热销。 ●区域市场现时机会 ●区域内市政工程的逐步完善 项目市场威胁分析（Threat） ●项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的项目，其今后的 市场供给量将对本项目形成直接威胁； ●各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高 的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特 色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体 有巨大的吸引力。 ●从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还 将进一步的增长，竞争程度还将趋于激烈。 分析： 通过对整个楼盘进行SWOT模式分析，我们得出了以下结果： 1、借助河南建业集团品牌，强势上市； 2、放大郑东CBD的市场地位和发展潜力； 3、强化地段的稀缺性，增强消费信心； 4、升华人文大宅理念。 第五部分：价格定位 （因为没有实际数据，故只能列出提纲） ：开发成本核算——项目成本核算 二：价格定位 1.市场比较定位 2.市场需求和目标客户心理预期价位 3.成本定价法 三：结论（省略）主要包括升值优势，产品本身的附加价值等 第六部分：产品定位 （本案例的产品定位主要依据客户群定位） 一、客户群定位 目标客群特征 1、分布区域：客户群的划分区域性大于职业性，主流客户群分布于 海淀区、中关村、西城区一带，他们有强烈的西部情结 2、购买目的：居住自用为主 3、年龄：相对偏年轻，约为35岁—45岁 4、购买力：主力消费群购买力在100万元左右 5、职业类型 * 外资企业、合资企业的高级白领及中高管理层 * 从事商业/商务经营股份制公司重要管理者 * 国有企业单位的领导层及专业人士 * 私营企业主 6、背景、事业观点、生活态度 受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有强烈的西部情结。对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，有时代气息。 目标客户群描述 1、行业特点：从受众的分布区域我们可以发现，行业以IT行业、 高收入的私营企业主、国家企事业单位中高级管理 人员、外企或私企的高级管理人员、海归人士、高收 入自由职业者， 2、心理特点：受众的年龄确定为35岁至45岁