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29/03/2010 SF Real Estates 29/03/2010 地块调研培训 目录 【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】 【第二部分 房地产项目土地性质调查】 【第三部分 地块周边环境及配套设施调查】 【第四部分 周边社区现状调查】 【第五部分 项目地块打分及客户匹配】 【第六部分 项目地块的综述】 目的： 通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。 调查方式： 查找地区的政府网站及询问当地的气象台。 调查主要内容： 区位位置 温度 日照 风向 降雨量及湿度 综述 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 目的： 通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。 调查方式： 实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。 调查主要内容： 地理位置（附图） 地质地貌状况：地形、地质、地貌、植物分布、水系、山脉等(选） 土地面积及其红线图 七通一平现状 地块的历史研究 综述 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 目的： 对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。 调研方式： 实地调查拍摄图片 主要内容： 地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况） 地块3公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距） 环境污染情况： A、 空气：灰尘及气味 B、 噪音：噪音来源及噪音分贝 C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度 D、 土地：垃圾污染 综述 1、周边环境 2、交通配套 3、市政/生活配套 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 目的： 调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度 调研方式： 结合市政交通地图，实地察看 主要内容： 项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划： A、 主要交通干道 B、 远景规划 C、 公共交通起始线路 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 综述 1、周边环境 2、交通配套 3、市政/生活配套 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 目的： 调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度 方式： 实地调研、区域电子地图 主要内容： 地块周边1.5-3公里半径内的市政、公建配套设施（规模/档次/与地块距离）： 购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等） 文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量） 医疗卫生（各级医院、药店及其质量） 金融（银行、保险、证券） 娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所） 邮政（可选） 水电、排污情况（可选） 综述 项目地区气候 1、周边环境 2、交通配套 3、市政/生活配套 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 地块调研表格 目的： 调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分 方式： 实地调研 主要内容（图示） 周边主要楼盘、小区列示及产业特性 各楼盘及小区的居民阶层 综述 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 1、土地属性扫描及匹配 2、土地与目标客户匹配 对项目土地属性清单进行梳理后结合土地不动产属性进行匹配： 房地产的不动产特性是客户购房时另一个重要的影响因素。房产所处的区位、交通、周边配套设施，未来的发展潜力等都是消费者购房决策是考虑的重要影响因素； 房地产不动产属性根据地块类型划分为6个类别：发展中潜力型、城内成熟型、商贸发达型、规划潜力型、城内风景型、城外风景型 地块不动产属性划分 项目地区气候 项目土地性质 周边环境及配套 周边社区现状 地块评分及 客户匹配 项目地块综述 1、土地属性扫描及匹配 2、土地与目标客户匹配 土地属性清单——土地不动产属性 城市角色 土地区位等级 规划中潜力型 历史角色 彭水汉葭镇未来居住新城，商务CBD 城市发展趋势 老城边缘地带，距离老城近 产业构成 农业 人口状况 规划2020年区域人口7.3万人 配套设施 教育配套 附近有幼儿园/小学/中学，教育配套齐全 文体配套 用地周边无市政配套 商业生活配套 无中高端商务配套 娱乐休闲配套 无大型娱乐休闲配套 医疗配套 地块附近社区医疗站和若干私人门诊，距大型医疗设施1.5左右 交通条件 公共交通 地块距公交车站左右 私家车交通 地块紧靠三条隧道和两座大桥（但路面地质较差） 轨道