2010年5月唐山房地产市场分析报告.docVIP

2010年5月唐山房地产市场分析报告 1.2010年5月唐山土地产市场运行现状 1.1土地市场推出情况 5月唐山推出16宗居住类土地 5月唐山共推出16宗居住类用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），建设用地面积合计87.84万平方米,比上月增加71.30万平方米，是上个月建设用地面积推出的4.3倍。其中路北区推出3宗，路南区1总，丰润区3宗，丰南区2宗，古冶区4宗，乐亭县3宗。丰南区推出的建设用地面积最大，为20.42万平方，紧随其后的是路南区和路北区，建设用地面积分别为19.23万平方米和15.38万平方米。 图1：2009.1-2010.5唐山土地市场推出情况 1.2土地市场成交情况 5月份唐山居住类用地成交3宗 2010年5月，唐山有3宗居住类用地成交，其中丰南区2宗，路北区1宗。丰南区成交的2宗住宅用地竞得方为同一家公司，是唐山建功置业房地产开发有限公司。2宗地总成交金额达到7.97亿元，建设用地面积为20.42万平方米，规划建筑面积达到21.44万平方米，楼面均价为3717元/平方米。路北区成交的“长宁道以南、龙泽路以西”地块楼面均价仅为142元/平方米，主要原因是住宅用地部分要交给政府回迁安置房3.55万平方米。 表1：2010.5唐山土地成交情况 土地楼面价达到2151元/平方米 5月唐山住宅用地平均楼面价2151元/平方米，是自09年4月以来最高的楼面均价。本月成交3宗居住类用地，其中丰南区成交的2宗住宅用地全部为净地，总规划建筑面积为21.44万平方米，成交金额为7.97亿元，占本月总规划建筑面积和金额的56.19%和97.10%，从而将整体的楼面均价拉高。 图2：2009.4-2010.5唐山土地市场成交情况 1.3地块总价排行榜 TOP5成交总金额是上个月的4.72倍 TOP5共成交10.10亿元，是上个月成交总价的4.72倍。本月共有3宗新上榜地块（“新华道以北、文化路以东”该地块于2月份成交，因国土部网站近日公布该地块，所以首次上榜），本月成交的有2块地块上榜，且分布位居第一、第二位。第一名“丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西”地块因总面积大且为净地，成交总价达到5.41亿元。上月排名第一的“北新西道以北、站前路以东”地块本月排名第四。 表2：唐山2009.12-2010.05年最近六个月居住类用地成交总价TOP5 图3：2009.12-2010.05唐山居住类用地成交总价TOP5分布情况 1、丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西地块 2、丰南西城区文化大街南侧，运河东路以西地块 3、新华道以北、文化路以东 4、北新西道以北、站前路以东地块 5、长宁道北侧、龙泽路东侧地块 2. 2010年5月唐山房地产市场运行现状 2.1当前住宅市场的供应情况 5月唐山没有新项目开盘 5月唐山商品住宅市场观望气氛较浓，没有新项目开盘。河北省地方调控细则尚未出台，大部分地产商在等待、观望，预计在5月开盘的项目也已经延后开盘，如路北区的君安景苑项目。 图4：2009.3-2010.5年唐山各区域供应量情况 2.2当前住宅市场的成交及价格情况 5月商品住宅市场成交面积继续增加，环比上涨41.31% 5月商品住宅市场成交量继续增加，共成交9.21万平方米/960套，环比分别上涨41.31%和38.93%。自2月份以来，唐山的成交量逐步增加，成交量一直呈上升态势。对本月成交量贡献最大的是路北区的世纪龙庭项目，本月共售出374套，占总成交套数的38.96%。 图5：2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交面积情况 商品住宅成交价格维持在5938元/平方米，环比涨幅为零 5月商品住宅成交均价为5938元/平方米，环比涨幅为零，维持在上月的价格水平。“新国十条”政策的影响本月在唐山初显成效，价格已经停止上涨，结束了上个月环比大幅上涨13.88%的局面。本月唐山很多项目都推出了优惠促销活动，一般折扣优惠在94-99折之间，如文苑凤凰城项目，一次性付款是98折*98折，按揭是98折*97折。 图6：2009.8-2010.5唐山商品住宅市场成交均价走势 2.3当前住宅市场的出清周期分析 出清周期上涨至17.6个月 5月唐山商品住宅市场可售房源微降到13700套，环比下降0.37%。近6个月月均销售套数（含5月）为780套，环比大幅下降40.09%，使得商品住宅市场出清周期上涨7个月，达到17.6个月。从唐山目前的可售存量来看，商品住宅市场有一个良好的预售空间。 图7：2009.8-2010.5唐山商品住宅市场库存消化情况 2.4当前住宅细分市场的供需特点 5月份4000-6000元/平方米中档价位商品住宅成交量居首 5月份，商品住宅6000-8000元/平方米价格段成交占据主导地位，成交面积为4.61万平方米，占总成交面积的50