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台北捷运土地和物业综合商业开发及管理的实践与特点 沈志藏 台北大众捷运股份有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 随着经济的发展, 交通问题成为台北经济发展的瓶颈。台北捷运既有营运线路5条, 另有多条线路正在施工或规划中。为创造土地利用的最大效益, 土地及物业综合商业开发已成为发展趋势。台北捷运参考各方开发经验, 重新建立土地开发制度及标准作业程序, 加强明订招商前应委托顾问评估开发案财务效益、研订合理投资条件等制度规范, 并通过多阶段公开透明的鉴价、协议程序, 使土地所有者和投资人间的权益分配更加公平合理。持续精进土地开发机制, 期望通过土地所有者、投资人及政府三方共同合作, 创造及共享捷运土地开发成果。 关键词： 台北捷运; 地铁; 商业开发; 电子物流; 商业广告; Beacon系统; 1 概述 目前台北捷运既有文湖线、淡水信义线、松山新店线、中和新芦线及板南线等5条营运线路, 共计117座车站, 路网长度131.1营运公里、136.6建设公里, 日平均运量达200余万人次。后续尚有设计兴建线路共计35.8 km, 41座车站;另有规划线路, 全数完工后台北都会区路网总长度可达290 km, 预测每日运量可达360余万人次以上。台北都会区捷运建设路网见图1。 2 土地及物业开发与管理 随着工商业的发展, 台北都会区人口逐年攀升, 随之而来的交通问题成为发展瓶颈。自1987年起, 台北捷运开始规划发展, 在参考其他地区地铁发展经验下, 为了更有效利用土地资源、促进地区发展、顺利取得工程用地及挹注政府财政, 在大众捷运法规中纳入土地开发作业。 图1 台北都会区捷运建设路网图 ??下载原图 2.1 台北捷运土地及物业开发模式 台北捷运土地开发目前主要采用政府、投资者及土地所有者三方合作的开发形式经营。此合作模式主要在创造土地所有者、投资人及政府三赢的局面及增加收益挹注捷运建设, 另提供土地所有者于土地强制征收外, 得以土地参与开发的另一种选择, 以增加土地所有者合作意愿, 使捷运系统用地取得更为顺利。 在土地所有者愿意参与开发下, 不仅可加速取得捷运土地, 缩短捷运兴建时间, 也可节省土地强制征收所需付出的补偿款;此外, 在都市计划及区域需求整体规划开发下, 除可带动地区发展外, 也具有健全都市机能的效果。目前台北捷运土地开发案共92案, 已完成建置共59案, 施工中5案, 其他28案仍处于公开征求投资者阶段。 2.2 土地开发作业流程 土地开发主要分为土地取得、引进民间资金参与开发 (即征求投资者) 及权益分配三大作业阶段。 2.2.1 土地取得 依据相关条例, 交通事业用地及毗邻地的取得方式主要分为协议价购及征收2种。协议价购是根据《台北市台北都会区大众捷运系统开发所需土地协议价购优惠办法》的规定, 依据市价协议, 若土地所有者符合特定条件, 也可申请以该基地开发后的公有不动产抵付协议价购土地款, 或选择领取协议价购土地款, 并享有基地开发完成后依优惠价格承购或承租开发建物的权利。征收则是政府基于公权力, 为兴办公益事业需要或实施台湾经济建设, 依法对特定私有土地给予相当补偿而强制取得所有权。 早期土地开发案, 因当时机制较不完善, 也无实际开发完成案例可供参考, 土地所有者参与开发意愿较低, 土地取得多以强制征收方式办理;通过主管部门不断改善, 且随着捷运车站出入口或设施土地开发效益逐渐得到社会认同, 目前土地开发案件中, 土地所有者多愿以协议价购的方式参与土地开发。 2.2.2 引进民间资金参与开发 主管部门取得开发用地后, 将经由公开程序, 找到具有经验或实绩及财力适合的投资者进行土地开发。该阶段主要包括前置作业、甄审作业、评选作业及履约作业4项。 (1) 前置作业。执行部门依个案规划甄选文件 (含甄选须知、投资契约书、土地数据、开发内容管制规定、设计文件、权益转换原则等) , 委托专业财务顾问评估, 提供土地所有者最低分收比例及选取开发目标等建议, 再行召开土地所有者、招商说明会, 了解土地所有者与潜在投资人意见, 纳入甄选文件后, 办理征求投资人作业。前置作业流程见图2。 (2) 甄审作业。由公开征求方式办理投资人申请作业, 执行部门审查各投资人开发与财务能力等基本资格符合后, 各申请人再行提送开发建议书 (包括建筑、财务、营运计划、合作条件、分收比例等) , 然后由执行部门成立评选委员会, 办理评选作业。甄审作业流程见图3。 (3) 评选作业。执行部门先行将各申请人的开发建议书提送相关部门进行审查, 然后召开评选委员会由各申请人进行简报和审查意见回复, 选出合格申请