从不动产及抵押制度的角度比较《物权法》与香港有关法律研究.pdfVIP

从不动产及抵押制度的角度比较《物权法》 与香港有关法律 嘉萋娶茬龛薷墨妻翥篆圳分所北京金杜律师事务所深圳分所 林月明”～～ 《中华人民共和国物权法》经历反复讨论和多次修改，终于在第十届全国人民代表大会第 五次会议讨论通过，这部调整中国内地财产法律关系的法律总结了内地市场经济体制改革的 实践经验，无论是对于内地民法典的建设还是改革开放的持续前进都必将产生重要的影响。 在《物权法》即将正式实行之际，在此尝试对不动产登记、建筑物区分所有权、浮动抵押、权利质 押等四个方面的内容与香港特别行政区的法律规定进行了简要的比较，希望能够对《物权法》 的具体实施和不断完善有所裨益。 一、不动产登记 中国内地、香港特区两地法律中均有关于不动产登记的制度，但两者在许多方面都存有较 大的差异。 1．登记的内容不同 根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，其 实质上为根据申请登记者提交的有关文件对不动产的权属进行登记，以房屋买卖为例，登记部门 在接受并查验提交的房屋买卖合同等文件之后，将会于专门的不动产登记簿之上载明房屋产权 人的资料并发给特定的房屋产权证书；而在香港，登记部门是对申请人提交的书面文件如买卖合 同和转易契据进行登记，并非对不动产的业权进行法律上的专门记载，根据香港《土地注册条例》 的规定，所有契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，如会影响契据、转易契及其他书面形式 的文书和判决，以及会影响在香港的任何一幅地、物业单位或处所的，均可在土地注册处以订明 的方式记入和注册。因此，房产买卖之后卖方并不会获得政府发放的某一业权证书，而今后若其 再次转让物业时亦无须出示内地法律下所要求的产权证书，而是由新的买方委托律师前往土地 注册处查看相关的登记资料及仔细审查卖方所提供的该房产业权的证明，包括但不限于政府批 地文件及买卖合约日期前不少于15年的期间的转让、按揭或押记文件，以确定卖方业权。申请 注册人向土地注册处提交的文件包括拟注册的文书和注册摘要，根据香港法律，注册摘要须符合 特定的格式，并通过特定的人士宣誓或者由律师、土地出册处处长、相关政府部门首长、终审法院 首席法官出具证明书来予以核实，从实践来看，绝大多数都是通过律师的专业服务完成此项核 实。从以上操作方法，可见律师在香港房产交易中，是扮演着一个不可或缺的角色。 2．登记的效力不同 内地采取的是“生效主义”，而香港则为“对抗主义”。在内地，房屋买卖过程中只有通过 234第七届中国律师论坛优秀论文集 登记之后，才会产生物权上的效力，否则双方只是债法意义上的债权债务关系，即使买方已经 给付全部价款，房屋产权人也仍然是卖方，倘若此时卖方再次出卖给不知情的第三方并办理了 登记，那么买方只能主张卖方承担合同法上的违约责任；香港特区法律遵循英美法系中的“意 思自治原则”，只要双方签署了书面的物业买卖契约，则自契约生效起买方即当然地取得了对 该物业的有关权利，而登记的目的或效力在于获得对抗其他人的优先权。 3．登记的公示不同 《物权法》规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”，可以查询、复制的主 体限定在“权利人”和“利害关系人”，而在香港登记的内容对全体社会公众开放，并无特别要 求；另外在可以公开的内容上，香港法律规定土地注册处纪录包括注册摘要、文书、图则、索引、 政府批地书、所有的契据文件都允许公众查阅复印，而物权法并未明确登记资料的具体范围。 4．登记效果的生效时间不同 《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效 力”，即物权自不动产登记簿载明的日期起生效，而非向登记部门提出申请的日期；香港的做法 则是以“注册日期”来确定优先权的次序，当中包括两种情况：一是在权益设置(如签署书面买 卖合约)之日后一个月内注册，则优先权可追溯到其设置日期；二是超过一个月进行注册，则从 实际的注册日期享有优先权，不再追溯到权益的设置日期。注册日期是土地注册处收到申请 人提交的有关文件的时问，根据香港《土地注册规例》，如是由处长于周一至五之内任何一日的 下午1：30之前接获日期即为当日；如是由处长于周一至五任何一Lt的下午1：30之后和周六 接获的，接获Et期须被当做是在紧随该日之后土地注册处开放予公众的当日。有关申请文件 都是由申请人律师派人直接送到土地注册处，极少采取邮寄或其他方式。在电子科技发达的今 天，