我国房地产价格形成机制的理论探索和实证检验研究.pdfVIP

我国房地产价格形成机制的理论探索和实证检验 摘要：本文基于消费者需求理论和托宾的投资q 理论对我国房地产市场的供给和需求两个 方面分别建模导出房地产市场的均衡价格模型，同时通过对计量模型的参数估计得出当前影 响我国房地产价格的主要因素为：价格预期（弹性为0.58 ）、生产资料价格（弹性为0.20 ）、 人均收入（弹性为0.17 ）。 关键词：房地产销售价格 ， 供求分析， 价格预期 一、前言 党的十七大报告指出：社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上 更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管 理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有 所居，推动建设和谐社会。 其中居民住房的问题近些年来显得尤其严峻。得益于国民经济的持续增长、居民收入水 平提高以及城市化进程加快，2000 年以来我国房地产市场取得了快速、健康的发展，但是 在房地产市场快速发展的同时，2003 年以来局部出现了投资增长过快、商品房结构不合理、 价格增幅过大等问题。2005 年1~4 月全国房地产投资3405 亿元，同比增长25.9% ，高于同 期全社会固定资产投资增幅（25.7% ）；同期商品房平均销售价格同比增长12.5%，同比提高 了 5.7 个百分点，其中经济适用房不仅投资继续下降，占房地产的投资比重也由上年同期 4.4% 降为2.8%[1] 。03、04 年国家的宏观调控政策在控制房地产开发投资过快的增幅上取得 了一定成效，但离“供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的调控目标尚有一 定的距离。 因此，研究当前我国房地产市场内在运行机理具有一定的实际意义。按照陈伯庚的观点， 市场经济条件下商品房的价格主要是价值规律、供求规律、竞争规律作用下形成的[2] 。国内 当前的研究基本上是基于这一条主线展开的，马万里在这基础上引入了社会经济环境、政策 因素、地理、社会等因素比较研究了杭州、香港和日本的房地产市场波动情况，得出预先采 取宏观调控措施，使房地产市场周期性危机能平稳过渡的政策建议[3] 。国际上对房地产模型 的代表性研究成果主要有：Christian Hott 的无套利模型，文中指出观测到的房价会经常相对 模型决定的基本面价格有较大的偏移，但从长期来说还是会回归基本面价格；Arthur Grimes 使用投资的q 理论模型研究了新西兰的房地产价格在供给冲击下的调整过程；Raymond Y.C 使用供求调整模型模拟了香港房价的波动情况，得出影响房价的主要因素包括人口增长、房 地产交易量、利率、通货膨胀率；Charles Himmeberg 使用房地产持有成本模型来判断房价 泡沫程度，得出房价波动具有一定的地域性，在供给弹性低的城市房价与租金相关性较强， 且对利率的变化更敏感[4-7] 。 国内对房地产市场的现有研究当中有两大主要的趋势，要么是定性分析缺乏定量的支撑、 要么是脱离经济理论的计量分析。国际上通用的房价模型用于国外发育成熟的房地产市场往 往能获得较好的效果，但是对于可以说是刚刚起步阶段的中国房地产市场的适用程度有待商 榷。在总结了国内外最新的研究成果的基础上，本文从房地产市场的供求两个方面入手，基 于消费者需求理论和托宾的投资q 理论建立了我国房地产市场的供求模型，进一步推导出均 衡价格模型，通过对理论模型的线性化和计量检验得出了模拟效果较为满意的价格决定模 型。 1 二、 房地产市场供求数理分析框架 （一）房地产需求模块 房地产的消费在带来一定的服务流量的同时也具有增值保值的作用。由消费者的需求理 论我们知道，对于一个理性消费者来说，消费房地产的边际效用应该和其他非耐用商品相同。 房地产的这种需求理论是和其他的一些耐用商品的都是一致的，并且已经被广泛地应用于房 地产市场的政策分析 [8-9] 。基于以上观点，本问中房地产需求模型的主要假设如下： （1） 假定一个理性消费者的跨期效用函数为： ∞ 1 ( t v ∑ ) U(H , C ) .